STICHTINGSRUBRIEK
Wie draagt de kosten van noodzakelijke vernieuwing van de fundering van een mandelige muur?
1. Problematiek
Mandelige (houten) paalfunderingen boeten door de tijd heen aan kwaliteit in. Vernieuwing is op enig moment noodzakelijk. Over de vraag naar de bevoegdheid tot het vernieuwen van dergelijke funderingen – het gaat dan met name over de verhouding tussen art. 3:170 en art. 5:65 BW – schreef ik eerder in dit blad. Thans komt de vraag aan de orde: wie draagt de kosten van de desbetreffende noodzakelijke vernieuwingswerkzaamheden? Deze vraag hangt nauw samen met de vraag naar de bevoegdheid tot het verrichten van die werkzaamheden. Daarom zullen eerst de hoofdregels terzake van deze bevoegdheid (nogmaals) worden aangereikt.
2. Bevoegdheid tot vernieuwing
Wie mag de defecte mandelige fundering –indien noodzakelijk – (laten) vernieuwen? Kan één van de mede-eigenaren dat doen of is medewerking van beide eigenaren noodzakelijk. Uit het samenspel van art. 3:170 en art. 5:65 BW leid ik het volgende af:
(1) art. 3:170 lid 1 BW is van toepassing op vernieuwingswerkzaamheden die geen uitstel kunnen leiden. Elke deelgenoot is zelfstandig bevoegd tot het (laten) verrichten van deze werkzaamheden;
(2) art. 3:170 lid 3 BW is van toepassing op alle overige vernieuwingswerkzaamheden. De deelgenoten zullen het eens moeten zien te worden over de te verrichten werkzaamheden. Komen de deelgenoten niet tot overeenstemming, dan kan via de rechter medewerking aan noodzakelijke vernieuwing en betaling van de daarmee gepaard gaande kosten op grond van art. 5:65 BW worden afgedwongen.
3. De hoofdregel (art. 3:172 BW)
Art. 5:65 BW bepaalt niets over de vraag in welke verhouding de deelgenoten moeten bijdragen aan de kosten van funderingsherstel. Dit betekent dat wij – nu titel 3.7 BW aanvullende werking heeft – terug moeten vallen op art. 3:172 BW. Ingevolge dit artikel komen deze kosten, voor zover die zijn aan te merken als “uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht”, ten laste van de mede-eigenaren voor gelijke delen. Dit is de hoofdregel.
4. Afwijkingen van de hoofdregel
4.1 Overeenkomst/regeling
Voorafgaand aan de vernieuwing is, voorzover geen sprake is van een situatie als bedoeld in art. 3:170 lid 1 BW, overleg en overeenstemming nodig. Hof Amsterdam verwoordt hetgeen in dat overleg en in de te sluiten overeenkomst (onder andere) aan de orde dient te komen:
“het tijdstip en wijze van uitvoering van het funderingsherstel, de keuze van de aannemer, de met het funderingsherstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel voor de bijdrageplicht.”
Uiteraard kunnen de deelgenoten een verdeelsleutel overeenkomen die afwijkt van de hoofdregel.
4.2 Geen medewerking van de mede-eigenaar. Toch kostenverdeling?
Maar wat is het geval indien vernieuwingswerkzaamheden worden verricht terwijl de bevoegdheid daartoe ontbreekt? In 2007 oordeelt Rechtbank Amsterdam dat indien en zodra de noodzaak tot vernieuwing vaststaat door beide deelgenoten – in beginsel – moet worden bijgedragen aan de kosten.
In een latere uitspraak komt de rechtbank tot hetzelfde oordeel. Enerzijds oordeelt de rechtbank dat er voldoende tijd was om het oordeel van een rechter af te wachten, anderzijds stelt de rechtbank dat het enkele feit van afwezigheid van toestemming niet daartoe kan leiden dat een bijdrage in de kosten achterwege blijft. Dit is volgens de Rechtbank het gevolg van het karakter van zo’n mandelige fundering: het aandeel in de muur waarvan de fundering deel uitmaakt kan niet worden overgedragen en in het algemeen hebben de mede-eigenaren niet de vrijheid om af te zien van vernieuwing van de fundering omdat daarmee het tenietgaan van de buurpanden gepaard zou kunnen gaan: kortom mede-eigenaren hebben geen keuze. Dat laatste geeft de doorslag. Hof Amsterdam sluit hierbij aan door te overwegen:
“Indien dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht.”
In een tweetal latere uitspraken van Rechtbank Amsterdam wordt daarentegen uitgesproken dat het niet hebben van de medewerking van de buurman terwijl die wel noodzakelijk was nu voldoende tijd aanwezig was om via een rechterlijke uitspraak medewerking en betaling van de kosten af te dwingen, daartoe leidt dat van de buurman geen bijdrage kan worden gevorderd. Ook het Haagse Hof hanteert dit standpunt. Ik sluit mij bij deze regel aan. Het doorslaggevende argument is daarin gelegen dat geen acute noodzaak tot handelen aanwezig is en de uitkomst van een rechterlijke procedure kan worden afgewacht.
4.3 Redelijkheid en billijkheid
In de visie dat een mede-deelgenoot toch dient mee te betalen aan de kosten van de noodzakelijke vernieuwing, ook al heeft hij daartoe zijn medewerking niet verleend, kan redelijkheid en billijkheid een correctiefactor vormen, in die zin dat minder dan de helft van de totale kosten dient te worden voldaan aan de handelende deelgenoot. Hof Amsterdam overweegt:
“Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar (bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren), rechtvaardigen dat de hoogte van de door eerstgenoemde eigenaar te betalen bijdrage in diens nadeel wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld. Of, en zo ja in welke mate tot een dergelijke aanpassing aanleiding bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.”
Rechtbank Amsterdam geeft wat concrete omstandigheden die een rol zouden kunnen spelen: kosten die vermeden hadden kunnen worden; zetting die voorkomen had kunnen worden.
5. Slot
Laan schrijft dat het een handelende-eigenaar die zonder vooroverleg en overeenstemming met een mede-eigenaar de hier bedoelde – niet acuut – noodzakelijke vernieuwingswerkzaamheden verricht, niet gemakkelijk wordt gemaakt om een bijdrage in de kosten te krijgen. Het lijkt erop dat zij dat betreurt. Ik meen echter dat de wetgever een juist uitgangspunt heeft gekozen: het inzetten van een rechterlijke procedure verdient – daar waar de tijd daarvoor is – de voorkeur boven eigenmachtig handelen.
Mr. J.G. Gräler*
* Notaris te ’s-Hertogenbosch.