Registratie van verkrijgingsverjaringen
Door Prof. mr. L.C.A. Verstappen1
1. Tijdens de oprichtingsvergadering van de vereniging van Notariële Registergoed Specialisten hield ik een verhaal over de registratie van verjaringsverkrijging in de openbare registers en de Basisregistratie kadaster naar aanleiding van het onderzoek ‘Verbetering Basisregistratie kadaster’2 dat het Notarieel Instituut Groningen in opdracht van het Kadaster3 heeft uitgevoerd. De strekking van mijn betoog was, dat als de notaris een verzoek krijgt tot het registreren van een verjaringsverkrijging, hij in de meeste gevallen er beter aan doet partijen een vaststelling te adviseren dan een notariële verklaring van verjaring. Dat advies werd niet door iedereen in de zaal zomaar aangenomen. Er ontstond een levendige discussie. Dit is de aanleiding om nog eens uiteen te zetten waarom het in veel gevallen beter is een akte van vaststelling van verjaring in de zin van art. 7:900 e.v. BW op te maken dan een notariële verklaring van verjaring als bedoeld in art. 34 Kadasterwet.
2. Hoe vaak worden deze akten jaarlijks opgemaakt? Uit het hiervoor vermelde onderzoek is gebleken dat in 2010 ruim 500 keer een verklaring van verjaring is ingeschreven, waarvan 432 met instemming van betrokkenen (art. 37 lid 1 sub a Kadasterwet) en 91 met goedkeuring van de notaris (art. 37 lid 1 sub b Kadasterwet). In dat jaar werden naar schatting ongeveer 100 vaststellingen opgemaakt en ingeschreven om verjaringsverkrijging te registreren. Kortom, het heeft er alle schijn naar dat de notaris eerder grijpt naar het middel van de notariële verklaring van verjaring dan dat van de vaststelling.
3. Ons recht kent twee vormen van verjaringsverkrijging: (a) acquisitieve verjaring, waarbij te goeder trouw verkregen, onafgebroken bezit gedurende 10 jaar recht verschaft (art. 3:99 lid 1 BW); en (b) extinctieve verjaring waarbij de bezitter ten tijde van het verjaren van de rechtsvordering tot het doen ophouden van het bezit na ommekomst van 20 jaar, rechthebbende wordt (art. 3:306 en 314 BW in verbinding met art. 3:105 BW). Het hebben of juist ontberen van bezit gedurende een bepaalde tijd kan derhalve verjaringsverkrijging bewerkstelligen. Beide verkrijgingen voltrekken zich van rechtswege als aan voormelde voorwaarden is voldaan. Het is hier niet de plaats om uitgebreid in te gaan op verjaringsverkrijgingen. Wel wil ik opmerken dat met name de vraag wanneer sprake is van bezit(sverlies en -verkrijging) bepaald niet altijd eenvoudig te beantwoorden is. Daarover bestaat nogal wat jurisprudentie. Dat maakt ook dat de vraag of verjaringsverkrijging heeft plaatsgevonden, niet altijd met voldoende zekerheid kan worden beantwoord.
4. Verjaringsverkrijgingen worden niet automatisch geregistreerd. Wel beschouwd zijn er vijf mogelijkheden om verjaringsverkrijgingen te registreren:
a. art. 34 Kadasterwet: de inschrijving van een notariële verklaring van verjaring;
b. art. 74 e.v. Kadasterwet: de inschrijving van een akte van vernieuwing;
c. art. 7:900 e.v. BW: de inschrijving van een vaststelling waarbij de verjaring wordt vastgesteld;
d. art. 3:27 BW: de inschrijving van een vonnis waarbij de eigendom wordt verklaard;
e. art. 82 Wet inrichting landelijk gebied: de inschrijving van een landinrichtingsakte waarin rekening wordt gehouden met de door het verstrijken van de hiervoor vermelde tien- of twintigjaarstermijn plaats gehad hebbende verjaringsverkrijging.
5. De volgorde van deze opsomming is niet willekeurig gekozen: de bovenste methode verschaft de minste, de onderste de meeste zekerheid dat de verjaringsverkrijging ook in rechte wordt erkend. In het kort samengevat:
ad a: inschrijving van de verklaring heeft geen rechtsgevolg op zich, anders dan dat daarmee de eigendomspretentie door verjaring openbaar is gemaakt; het kadaster wijzigt wel de tenaamstelling;
ad b: zij die volgens de akte van vernieuwing rechthebbende zijn op een daarin opgenomen onroerende zaak of recht dat geen recht van hypotheek is, gelden voor de toepassing van de verjaring, bedoeld in art. 3:99 BW, met ingang van de dag van de inschrijving als bezitter te goeder trouw van die zaak of dat recht zoals zij in de akte worden omschreven (art. 78 lid 2 Kadasterwet);
ad c: een vaststelling hetzelfde effect heeft als een overdracht; tussen partijen is de verjaringsverkrijging vastgesteld, ook als nadien mocht blijken dat de verjaring niet heeft plaatsgevonden (art. 7:900 lid 1 BW);
ad d: het vonnis heeft niet alleen tussen de betrokken partijen bij de procedure werking, maar ook tegen niet verschenen belanghebbenden: ten aanzien van niet-verschenen belanghebbenden die niet bij name zijn gedagvaard, wordt de verklaring vermoed juist te zijn, zolang het tegendeel niet bewezen is (art. 3:27 lid 3 BW);
ad e: titelzuiverende werking van landinrichting (art. 82 Wet inrichting landelijk gebied); de landinrichtingsakte is bepalend voor de rechtstoestand; eventueel bestaand hebbende rechten die niet daarin zijn overgenomen, zijn komen te vervallen.
6. Als gezegd zijn hier vooral de sub a en c genoemde registratiemogelijkheden relevant voor de dagelijkse notariële praktijk. Zowel de vaststelling van verjaringsverkrijging als de notariële verklaring van verjaring worden opgemaakt bij notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. De eerste is echter een partijakte en de laatste een proces-verbaalakte, waarin louter verklaringen van de notaris voorkomen.
7. Art. 34 Kw heeft betrekking op de inschrijving van verjaringsverkrijgingen in de openbare registers. De bepaling vereist voor die inschrijving een authentiek afschrift van een notariële verklaring die is opgemaakt met inachtneming van art. 37 Kw en waarin de notaris verklaart dat naar de verklaring van degene die de inschrijving verlangt de verjaring is ingetreden. Voorts moet in de verklaring worden opgenomen welk registergoed door verjaring is verkregen of welk beperkt recht door verjaring is tenietgegaan, tegen wie de verjaring werkt (indien dat bekend is), welke feiten tot de verjaring hebben geleid en of de verjaring al dan niet wordt betwist door degene tegen wie ze werkt (indien dat bekend is). Art. 34 Kw dient er aldus toe degenen die de openbare registers raadplegen, inzicht te bieden in de aanspraak die wordt gepretendeerd.
8. Het op de notariële verklaring van verjaring van toepassing verklaarde art. 37 Kw heeft een iets andere functie. Die bepaling verlangt van de notaris dat hij verklaart dat alle betrokken partijen aan hem hebben meegedeeld met de inschrijving in te stemmen, of dat bewijsstukken zijn overlegd die genoegzaam aantonen dat de verjaring zich heeft voorgedaan. De functie van die regel is te voorkomen dat de registers vervuild worden met gepretendeerde, doch in werkelijkheid niet bestaande verjaringsverkrijgingen. Indien een betrokkene weigert met de inschrijving in te stemmen en de notaris evenmin genegen is te verklaren dat de verjaring genoegzaam is aangetoond, dan zal de verjaring worden ingeschreven in het register van voorlopige aantekeningen (art. 37 lid 1 aanhef en onder c Kw), waarna door de rechter moet worden vastgesteld of de inschrijving terecht is geweigerd. De rechter heeft tot taak zich een oordeel te vormen over het realiteitsgehalte van de eigendomspretentie4 door verjaringsverkrijging. Maar hij stelt de verjaringsverkrijging in het kader van deze procedure niet vast.
9. De vaststelling is een rechtshandeling tussen betrokken partijen waarop de art. 7:900 e.v. BW van toepassing is. Bij een vaststelling binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken (art. 7:900 lid 1 BW). Partijen willen met andere woorden de onzekerheid of hun geschil beëindigen. In verjaringskwesties kunnen zich beide situaties (onzekerheid of geschil) voordoen. Of de verjaringsverkrijging heeft voltrokken is immers een conclusie die slechts na de beoordeling van feiten (het hebben of ontberen van bezit gedurende bepaalde termijn) kan worden getrokken en die zullen in veel gevallen niet evident zijn.
10. De gedachte van de wetgever is geweest om de totstandkoming van de vaststelling te binden aan de vereisten waaraan moet worden voldaan om de met de beslissing beoogde rechtstoestand, uitgaande van die waarvan zij mogelijk afwijkt, tot stand te brengen (art. 7:901 BW). Dat betekent dat evenals dat het geval is voor gewone levering, de vaststelling bij notariële akte moet worden opgemaakt en een afschrift moet worden ingeschreven in de openbare registers, waarna aan de hand van die akte de Basisregistratie kadaster wordt bijgehouden. Tussen partijen (de voormalige eigenaar en de nieuwe) staat de verjaringsverkrijging daarmee vast. De vaststelling van de verjaringsverkrijging is zelfs geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde (art. 7:902 BW). Niet nodig is overigens om over te gaan tot over en weer levering van percelen grond om de vaststellingsovereenkomst uit te voeren.5
11. Nu zijn er in beginsel drie situaties denkbaar. De eerste twee situaties zijn dat de betrokken partijen bij de verjaringsverkrijging (de eigenaar en de bezitter) het over de verjaringsverkrijging wel of niet eens zijn. De derde situatie – die ook best vaak voorkomt – is dat niet alle eigenaars van het betrokken perceel bekend zijn of dat een of meer eigenaars niet vindbaar zijn. In dit laatste geval is het vaak om allerlei praktische redenen niet mogelijk alle belanghebbenden bij de registratie van de verjaringsverkrijging te betrekken.
12. In de eerste twee situaties is het om meerdere redenen beter om geen notariële verklaring van verjaring op te stellen. Als partijen het niet eens zijn, dan zal de notaris niet kunnen verklaren dat alle betrokken partijen aan hem hebben meegedeeld met de inschrijving in te stemmen. Mogelijk is dan dat bewijsstukken zijn overlegd die genoegzaam aantonen dat de verjaring zich heeft voorgedaan. De notaris kan dan zulks verklaren in de notariële verklaring van verjaring. Maar hij begeeft zich dan wel op een glibberig pad. Hij geeft immers een oordeel af over de plaats gehad hebbende feiten en de juridische gevolgen daarvan. Het behoeft geen betoog dat daarover de meningen kunnen verschillen, zeker als het een oordeel over een verjaringsverkrijging betreft. Het oordeel van de notaris heeft niet hetzelfde gevolg als de beslissing van de rechter die, daartoe aangezocht, wel een bindend oordeel over deze vraag kan geven. De verjaringsverkrijging wordt met de notariële verklaring niet tot stand gebracht of bevestigd. Het enige wat wordt bewerkstelligd is dat de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging door de inschrijving van de verklaring openbaar wordt. Weliswaar wordt de verjaringsverkrijging gestaafd door het oordeel van de notaris, maar voor eenieder is ook zichtbaar dat de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging wordt betwist. Wel zal wijziging van tenaamstelling plaatsvinden, nu aan de inschrijvingsvereisten van art. 34 in combinatie met art. 37 Kadasterwet is voldaan.
13. Mocht de notaris in de hiervoor geschetste situatie waarin partijen het niet eens zijn, niet verklaren dat hem genoegzaam is gebleken dat de verjaring zich heeft voorgedaan, dan zal het ter inschrijving aangeboden stuk worden ingeschreven in het register van voorlopige aantekeningen, waarna de partij die inschrijving verlangt een voorlopige voorziening kan vragen om de inschrijving van het stuk te bewerkstelligen. De rechter dient zich een oordeel te vormen over het realiteitsgehalte van de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging. De gedachte is dat de rechter inschrijving beveelt wanneer hij het van belang acht dat derden op de hoogte raken van de reële eigendomspretentie door verjaringsverkrijging. Ook bij de inschrijving van de aanvankelijk geweigerde verklaring van verjaring wordt de verjaringsverkrijging niet tot stand gebracht of bevestigd. Sterker, omdat alleen de verklaring en niet de voorlopige voorziening van de rechter moet worden ingeschreven, is voor een ieder duidelijk dat de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging in ieder geval niet overtuigend is, nu uit het stuk niet alleen blijkt dat de verjaring betwist is, maar ook dat het de notaris niet genoegzaam is gebleken dat die ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
14. Het vreemde van deze gang van zaken is dat de eigenaar tegen wie de ingeschreven verklaring werkt, in het geheel niet bij deze voorlopige voorzieningenprocedure betrokken wordt. Hij kan tegen een bevel tot inschrijving niet in hoger beroep komen. Dat is van betekenis, aangezien de inschrijving van de verklaring wel bewerkstelligt dat de onroerende zaak die volgens de partij die inschrijving verlangt op grond van verjaring is verkregen, op zijn naam wordt gesteld. De eigenaar kan zich daar dus niet tegen verweren; hem rest niet veel anders dan zelf een procedure op grond van art. 3:27 BW te beginnen om de tenaamstelling ongedaan te maken. Dat is nogal een paardenmiddel dat met kosten gepaard gaat.
15. Uit het vorenstaande blijkt dat indien de verjaringsverkrijging wordt betwist, inschrijving juridisch gezien niet veel gevolgen heeft behoudens dat de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging en de betwisting daarvan openbaar worden. Die inschrijving kan alleen volgen als of de notaris verklaart dat hem genoegzaam is gebleken dat de verjaring zich heeft voorgedaan of de rechter de inschrijving van de verklaring, waaruit blijkt van de betwisting van de verjaringspretentie en het negatieve oordeel van de notaris daarover, toch beveelt. In alle gevallen blijkt uit de openbare registers onmiskenbaar dat de verjaringsverkrijging onzeker is. Ook al vindt wijziging van tenaamstelling plaats, dat zal degene die zijn eigendomspretentie door verjaringsverkrijging aldus kenbaar maakt niet veel baten. Zijn ‘titel’ is door de ingeschreven verklaring voor eenieder wankel. Wat schiet men daar nu mee op?
16. Maar ook als alle betrokken partijen wel verklaren dat de verjaring heeft plaatsgevonden, is het raadzamer geen notariële verklaring van verjaring in te schrijven. Beter is een vaststelling op te stellen waaraan alle betrokken partijen meewerken. Het voordeel daarvan is dat tussen de betrokken partijen (de (voormalige) eigenaar en de bezitter/huidige eigenaar) de verjaringsverkrijging ook bindend vast komt te staan, hetgeen met de notariële verklaring van verjaring niet kan worden bereikt. Een notariële verklaring van verjaring waaruit alleen blijkt dat partijen verklaren dat de verjaring heeft plaatsgevonden en niet ook de notaris verklaart dat hem bewijsstukken zijn overlegd die genoegzaam aantonen dat de verjaring zich heeft voorgedaan, leidt volgens het Kadaster niet tot wijziging van de tenaamstelling. Een vaststelling van verjaring zou dat mijns inziens wel moeten doen. Nu voor de verklaring van verjaring ook alle betrokken belanghebbenden moeten worden benaderd, maakt het in praktisch opzicht weinig verschil. Uit voormeld onderzoek blijkt zelfs dat de vaststelling gemiddeld genomen iets goedkoper is dan de notariële verklaring van verjaring. Een voordeel is voorts dat de notaris geen eigen oordeel hoeft te geven als partijen via een vaststelling de verjaringsverkrijging willen regelen. Ook fiscaal maakt het geen verschil of de verjaringsverkrijging door een notariële verklaring van verjaring wordt geregistreerd of door een vaststelling. In beide gevallen wordt geen overdrachtsbelasting geheven op grond van art. 3 lid 1 letter a Wet op belastingen van rechtsverkeer. Uiteraard mag geen sprake zijn van een schijnhandeling.
17. Eigenlijk alleen in de situatie dat niet alle eigenaars bekend zijn, kan het voorkomen dat de gepretendeerde verjaringsverkrijging het beste door een notariële verklaring van verjaring wordt geregistreerd, en dan alleen nog in het geval de wel bekende of bereikte (voormalige) eigenaars het met de verjaring eens zijn. Dan blijkt immers uit de openbare registers dat sprake is van een door de bekende partijen niet betwiste verjaringsverkrijging, waarbij de notaris gemakkelijker kan verklaren dat hem genoegzaam is gebleken dat de verjaring zich inderdaad heeft voorgedaan. Maar dan moet het uiteraard wel zo zijn dat alle bekende partijen zijn benaderd door de notaris en dat ook overigens de notaris op goede gronden de genoegzaamheidsverklaring kan afgeven. Als dit niet het geval is en de notaris zijn werk dus niet goed gedaan heeft, dan kan hem dat in rechte behoorlijk opbreken.
18. Bij een niet betwiste verjaring wijzigt het kadaster de tenaamstelling van de betreffende onroerende zaak, alleen als ook de notaris verklaart dat hem genoegzaam is gebleken dat de verjaring heeft plaatsgevonden. Het Kadaster zal het perceel waarop de verjaring betrekking heeft na een inschrijving in de openbare registers opsplitsen in twee delen die nieuwe perceelsnummers krijgen en waarvan het perceel betrekking hebbende op de onroerende zaak die volgens partijen door verjaring werd verkregen, op naam komt van degene die volgens partijen door verjaring heeft verkregen.6
19. In geval van een betwiste verjaring waarbij de notaris in de notariële verklaring van verjaring de genoegzaamheidsverklaring heeft afgegeven of de rechter inschrijving van de notariële verklaring van verjaring heeft bevolen, zal, als de notaris niet duidelijk in de akte heeft aangegeven waar de door verjaring gewijzigde grens ligt, deze perceelsvorming niet voltooid kunnen worden. Voor het vaststellen van de nieuwe grens is dan namelijk de medewerking van alle betrokken partijen nodig. Zonder hun medewerking worden de nieuwe percelen dan ook niet gevormd. In de Basisregistratie kadaster vervalt weliswaar het oorspronkelijke perceelnummer en wordt deze vervangen door twee nieuwe perceelsnummers, maar bij de nieuw gevormde nummers wordt de aantekening geplaatst dat de perceelsvorming is opgeschort. Ter vervanging van deze aantekening zal het Kadaster in de nabije toekomst in geval van opschorting van perceelsvorming overgaan tot het vormen van een ‘administratieve grens’.
20. Men kan op deze handelwijze van het Kadaster wel kritiek uitoefenen. Betoogd kan worden dat bij deze verklaring geen wijziging tenaamstelling hoort ten gunste van de verjaringsverkrijger, maar een boeking op naam van beiden. Dat geeft immers het meest zuiver weer wie rechthebbenden kunnen zijn. Vroeger werd wel gesproken van ‘inconsortstelling’, een soort aantekening van mede-eigenaars. Nadeel van de inconstortstelling was het ontstaan van onzekerheid over de locatie van een recht ten behoeve van een consort; ergens binnen het perceel dat in consort werd gesteld, bevond zich een gedeelte dat mogelijkerwijs zou toebehoren aan de consort. Ook voor de gemeentelijke belastingheffing was de inconsortstelling een minder gelukkige oplossing. Maar toch: bij een betwiste eigendomspretentie door verjaringverkrijging die (nog) niet door de rechter ten principale is beslist, hoort eigenlijk geen volledige tenaamstelling.
21. Samengevat: een notariële verklaring van verjaring heeft eigenlijk alleen zin als sprake is van een niet betwiste verjaring, waarbij niet alle eigenaars van het betrokken perceel bekend zijn of een of meer eigenaars niet vindbaar zijn en bewijsstukken zijn overlegd die genoegzaam aantonen dat de verjaring zich heeft voorgedaan. Een vaststelling heeft in dat geval niet het beoogde effect dat alle betrokken partijen daaraan gebonden zijn, met name niet de onbekende of vermiste deelgenoten. In geval van een betwiste verjaring zal een vaststelling niet aan de orde zijn en heeft de inschrijving van een notariële verklaring van verjaring in juridisch opzicht slechts de betekenis dat aldus de eigendomspretentie door verjaringsverkrijging openbaar is gemaakt. Echter, de wijziging van de tenaamstelling zoals hiervoor beschreven heeft wel praktische consequenties. In alle gevallen zal de notaris zorgvuldig te werk moeten gaan en in ieder geval alle betrokken partijen zoveel mogelijk moeten raadplegen en niet te lichtvaardig een oordeel vormen over de vraag of de verjaring heeft plaatsgevonden.
1 Hoogleraar privaatrecht, in het bijzonder notarieel recht, academisch directeur Groningen Centre for Law and Governance Rijksuniversiteit Groningen, redacteur van het WPNR ([email protected]).
2 Dit onderzoek, gepubliceerd als deel 1 in de serie Vastgoed, omgeving en recht, Boom Juridische Uitgevers, Den Haag 2012, behandelt de (on)mogelijkheden om erfopvolgingen en verjaringsverkrijgingen beter en vollediger in de openbare registers en de Basisregistratie kadaster te registreren. Het onderzoeksteam bestond uit: Wilbert Kolkman, Rutger Timmer, Leon Verstappen en Fokke Jan Vonck, allen verbonden aan het Notarieel Instituut Groningen. Zie www.notarieelinstituut.nl.
3 Met dank aan bewaarder Jacques Vos van het Kadaster en Fokke Jan Vonck, die op een eerdere versie waardevolle opmerkingen hebben gemaakt.
4 Het kan natuurlijk ook gaan om de pretentie tot het hebben van een beperkt recht op een onroerende zaak door verjaringsverkrijging.
5 Vgl. W. Snijders, WPNR 2003/6547, verwijzend naar MvT, Kamerstukken II, 1982-1983, 17 779, stuk nr. 3.
6 Zie daarover mijn bijdrage De notariële verklaring van verjaring; de notaris als rechter? WPNR 2005/6641.