Hoe het Kadaster omgaat met afwijkingen tussen notariële akte en aanwijs door partijen ter plekke, en de waarde die aan ingeschreven tekeningen kan worden toegekend.
Meten is weten
Reactie op “Is (uit)meten weten? Van de afwijkende uitmeting en haar gevolgen” van mr. L.W. Kelterman in WPNR (2007) 6736
Het artikel van mr. L.W. Kelterman in WPNR 6736 vormt een goede aanleiding om het proces rondom kadastrale perceelsvorming nog eens nader te beschouwen. Op basis van welke stukken vindt uitmeting plaats, hoe reageert de landmeter op afwijkingen tussen het stuk en de aanwijs door partijen ter plekke en wat is de status van schetsmatige tekeningen. Daarnaast komt de vraag aan de orde op welke wijze derden kunnen afgaan op de omschrijving van de grenzen in het stuk en op welke wijze de rechtszekerheid rondom de vastlegging van grenzen vergroot kan worden.
Juridische versus kadastrale grens
Allereerst dient een scherp onderscheid gemaakt te worden tussen de juridische en de kadastrale grens. De juridische grens is de grens zoals die tussen partijen is overeengekomen. Daarvoor is bepalend de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Zie bijvoorbeeld het arrest Van Poppering/Daems (HR 22-04-1989, NJ 1989, 754) waarin dit door de Hoge Raad is uitgesproken.
De kadastrale grens is de grens zoals die door de landmeter van het Kadaster wordt vastgelegd. Uiteraard wordt beoogd dat op dat moment de kadastrale grens exact overeenstemt met de juridische grens. Dit zal in de meeste gevallen ook geen problemen opleveren. Partijen weten wat er verkocht en geleverd is en wijzen dat aan. De partijbedoeling, tot uitdrukking gebracht in de leveringsakte en de aanwijs van partijen sluiten dan naadloos op elkaar aan.
Door omstandigheden kan het voorkomen dat achteraf blijkt dat partijen een kadastrale grens hebben aangewezen die niet overeenstemt met de juridische grens. Een mooi voorbeeld daarvan is te vinden in het arrest Dukker/Los (HR 2 december 1988, NJ 1989, 160). In dergelijke gevallen prevaleert de partijbedoeling in de akte van levering (juridische grens) boven de grens die partijen aan de landmeter van het Kadaster hebben aangewezen (kadastrale grens).
Hieruit blijkt dat de kadastrale aanduiding door de Hoge Raad gezien wordt als een hulpmiddel om een onroerende zaak te identificeren. Het is een nadere aanduiding van de ligging van de onroerende zaak (waarmee de ligging ten opzichte van overige erven bepaald kan worden), maar geen specificatie. Ervan uitgaan dat met een enkele verwijzing naar de kadastrale aanduiding in de leveringsakte altijd is voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van gehele percelen–zoals Kelterman aangeeft- is daarmee niet zonder risico.
Perceelsvorming
De vastlegging van de kadastrale grens vindt plaats door de landmeter van het Kadaster. Aan hem is -binnen vastgestelde randvoorwaarden- de bevoegdheid gegeven om de grenzen nauwkeurig vast te leggen op een relaas van bevindingen en deze op te nemen in het kadastrale reconstructiearchief. Hierbij baseert de landmeter zich primair op het stuk zoals ingeschreven in de openbare registers. Alleen indien dit stuk onvoldoende duidelijkheid geeft over de exacte ligging van de grens zal de landmeter partijen om nadere inlichtingen vragen, zodat op aanwijs van partijen de grens met toepassing van moderne meetmethoden tot op de centimeter nauwkeurig kan worden vastgelegd.
Zou het stuk op zichzelf voldoende duidelijkheid geven over de exacte ligging van de grens, dan kan de landmeter direct tot perceelsvorming overgaan. Dit is af te leiden uit art. 57 Kadasterwet, waarin wordt aangegeven dat de inlichtingen van belanghebbenden worden gevraagd indien voor de bijhouding een meting noodzakelijk is. Hieruit volgt dat als een meting niet nodig blijkt te zijn -doordat het in het openbare register ingeschreven stuk voldoende duidelijkheid verschaft- de landmeter belanghebbenden niet om inlichtingen hoeft te vragen. De woorden “voldoende duidelijkheid” betekenen echter wel dat uit het ingeschreven stuk de grens tot op de centimeter nauwkeurig zou moeten blijken. Dit komt tot op heden in de praktijk nauwelijks voor, zodat doorgaans de inlichtingen van partijen nodig zijn om tot nauwkeurige vastlegging van de kadastrale grens te kunnen komen.
Afwijkingen
Hebben partijen de vrijheid om in het terrein af te wijken van hetgeen in de leveringsakte is bepaald en toch een andere grens aan te wijzen? Bijvoorbeeld in het geval dat partijen zich in de tussentijd hebben bedacht dat hun verklaringen in de leveringsakte toch niet zo goed uitkwamen, waardoor aan de landmeter een van de leveringsakte afwijkende aanwijs wordt gegeven. Welnu, die vrijheid is er niet.
Als partijen in afwijking van de akte aanwijs geven, dan zal die aanwijs niet door het Kadaster gevolgd kunnen worden. Uiteindelijk prevaleert immers de partijbedoeling zoals die in de leveringsakte tot uiting is gekomen. Bij een aanwijs die afwijkt van de omschrijving in de leveringsakte, rest het Kadaster op basis van art. 59 Kadasterwet juncto 16 Kadasterbesluit niet veel anders dan de notaris te vragen of hij wil onderzoeken of tot rectificatie van de akte kan worden overgegaan, zodat de verklaring van partijen aansluit bij de gerectificeerde objectomschrijving in de akte. Daarmee is niet gezegd dat de notaris verplicht is tot rectificatie over te gaan. Afhankelijk van de situatie zou een notaris tot de conclusie kunnen komen dat de partijbedoeling ten tijde van het ondertekenen van de akte wel degelijk conform de omschrijving van het object in de leveringsakte was. Er is zogezegd sprake van nadere inzichten van partijen waardoor hun bedoeling is gewijzigd. Rectificatie is dan niet aan de orde, aanvullende overdracht (met eventuele extra afdracht van overdrachtsbelasting!) des te meer.
Totdat de akte van rectificatie of aanvullende overdracht binnen is, zal het Kadaster niet tot perceelsvorming overgaan. In de kadastrale registratie wordt dit aangegeven doordat bij het betreffende perceelsgedeelte is vermeld de aantekening “Rectificatie verzocht” of indien de notaris heeft medegedeeld dat rectificatie niet mogelijk is de aantekening “Perceelsvorming opgeschort”. Deze aantekeningen worden overigens niet alleen gebruikt in dit soort gevallen. Zo zal het bij “Perceelsvorming opgeschort” doorgaans om de situatie gaan dat partijen blijvend niet tot overeenstemming kunnen komen over de exacte ligging van de grens.
De praktijk
De praktijk van alledag. Er komt een akte binnen waarin wordt overgedragen “een gedeelte van een groenstrook gelegen nabij de Van Kinsbergenlaan 12 te Doetinchem, kennelijk uitmakende een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Ambt-Doetinchem, sectie AF nummer 2, ter grootte van ongeveer 20 ca, zoals schetsmatig met arcering is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening.” De bedoeling van partijen is globaal omschreven, de perceelsgrenzen zijn niet exact af te leiden uit de akte. Maar gelukkig, de aan de akte gehechte tekening blijkt mede te zijn ingeschreven in het openbare register! Op die tekening is met als ondergrond de kadastrale kaart het volgende aangegeven.
(afb.)
De landmeter komt in het terrein en partijen wijzen hem de grens aan met een iets andere vorm dan op de ingeschreven tekening is afgebeeld. Bijvoorbeeld:
(afb.)
De landmeter van het Kadaster staat nu voor een lastige opgave. De tekening is geen exacte tekening en er staat geen maatvoering op. Er is sprake van een tekening die “schetsmatig” is, welke betekenis volgens de Van Dale gelijk staat met “globaal” of “in grote lijnen”. Bovendien is in de akte geen relatie opgenomen met zogenaamde “harde topografie” in het terrein (dat is bijvoorbeeld een grens 6 meter evenwijdig aan de gevel van een woning). De vraag die zich nu voordoet is: welke betekenis moet de landmeter toekennen aan de schetsmatige tekening?
Schetsmatige tekening
Om de betekenis van de schetsmatige tekening met als ondergrond de kadastrale kaart te kunnen bepalen zal een vergelijking moeten plaatsvinden met de betekenis van de kadastrale kaart zelf. De kadastrale kaart kan niet beschouwd worden als weergave van de exacte ligging van de perceelsgrenzen. De kaart bevat slechts de afbeelding van de percelen en hun ligging ten opzichte van elkaar. Het is “een plaatje” waar geen maatvoering van af te leiden is. Vandaar dat bij elk uittreksel van de kadastrale kaart een disclaimer is bijgevoegd dat aan het uittreksel geen betrouwbare maten kunnen worden ontleend.
De exacte kadastrale grenzen kunnen alleen voldoende nauwkeurig worden bepaald door een grensreconstructie in het terrein, aan de hand van meetgegevens die in het eerder genoemde reconstructiearchief zijn opgenomen.
De schetsmatige tekening bevat een globale schets met als ondergrond de kadastrale kaart. Deze zal dan ook het beste kunnen worden beschouwd als een nadere concretisering van de ligging van het perceelsgedeelte, zonder dat dit de exacte vorm hoeft weer te geven. Daar waar de kadastrale kaart voor de exacte grenzen van een object geen uitsluitsel geeft, zal een schets gebaseerd op de kadastrale kaart daar evenmin uitsluitsel over kunnen geven.
De kadastrale kaart behoort niet tot de openbare registers als bedoeld in art. 8 Kadasterwet, zodat aan iemand die uitgaat van de perceelsafbeelding op de kadastrale kaart niet de derdenbescherming als bedoeld in art. 3:23 BW kan worden toegekend. Anders dan de kadastrale kaart, is de schetsmatige tekening met als ondergrond de kadastrale kaart wel ingeschreven in het openbare register. Daardoor komt aan de schetsmatige tekening in beginsel de in art. 3:23 BW beschreven derdenbescherming toe. Deze derdenbescherming zal echter alleen betrekking kunnen hebben op de globale weergave van het perceelsgedeelte en de ligging ten opzichte van andere percelen, zonder dat dit betrekking heeft op de exacte vorm van het perceel of de exacte ligging van de grenzen.
De noodzaak tot rectificatie
Omdat de schetsmatige tekening slechts een globale weergave van het perceelsgedeelte bevat, zal het Kadaster terughoudend omgaan met het verzoeken van rectificatie als de vorm van het gedeelte dat door aanwijs ontstaat niet helemaal overeenkomt met de schetsmatige tekening. Betekent dit nu dat het Kadaster nooit om rectificatie van een schetsmatige tekening zal vragen, omdat deze toch slechts geacht wordt een globale weergave te zijn? Niets is minder waar. Het is wel degelijk denkbaar dat de aanwijs van partijen zoveel afwijkt van de ingeschreven schetsmatige tekening dat de aanwijs van de kadastrale grens niet meer geacht wordt overeen te komen met de partijbedoeling die mede is weergegeven op de schets. Dit heeft tot gevolg dat het Kadaster de perceelsvorming niet voort kan zetten en de notaris zal vragen een onderzoek te doen naar de mogelijkheid van rectificatie.
Dit is bijvoorbeeld het geval als partijen niet een oostelijk, maar een westelijk gedeelte van het perceel blijken aan te wijzen. Omdat ook de globale ligging van het aangewezen perceel dan niet meer overeenstemt met de tekening, zal het Kadaster niet overgaan tot perceelsvorming. Hetzelfde doet zich voor als partijen een extra perceel aanwijzen, dat op de tekening niet is meegenomen in de schets. Ook dan zal de landmeter niet overgaan tot perceelsvorming, waarbij doorgaans de perceelsvorming tevens zal afstuiten op het feit dat in de tekst van de akte de juiste kadastrale aanduidingen niet zijn genoemd.
Bevorderen rechtszekerheid
Om de rechtszekerheid op dit punt te bevorderen is het wenselijk dat de perceelsvorming optimaal aansluit bij de in de akte van levering opgenomen partijbedoeling. In het art. “Vergroting juridische betrouwbaarheid Kadaster” (WPNR 2007, 6728) hebben Klaasse en Louwman recent daartoe een aantal voorstellen gedaan. Een van die voorstellen was het inschrijven van tekeningen met meetgegevens, waarop de grenzen in relatie tot “harde topografie” op goed raadpleegbare wijze zou kunnen worden weergegeven. In die gevallen zou dan aan de exacte ligging van de grenzen derdenwerking toegekend kunnen worden. Tevens zou minder kans op discrepantie tussen aanwijs en partijbedoeling ontstaan, door in plaats van de traditionele grensaanwijs gebruik te maken van de methode van tervisie legging, waarbij na overdracht perceelsvorming plaatsvindt door tervisielegging van de bij het ingeschreven stuk behorende tekening met maatvoering.
Tot die tijd blijven derden voor duidelijkheid omtrent de exacte ligging van de grenzen afhankelijk van de traditionele grensaanwijs. Want de partijbedoeling in de akte kan nog zo doorslaggevend zijn, voor derden geldt doorgaans dat ze het “na het meten pas weten!”
Mr. B.H.J. Roes
Bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers.