Enkele opmerkingen van de auteur bij de presentatie van het boek ‘Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed’ in het gebouw van de Stichting tot bevordering der notariële wetenschap te Amsterdam op 5 september 2003
De specialisatie die is opgetreden in mijn notariële loopbaan – en daardoor uiteindelijk ook de totstandkoming van het vandaag gepresenteerde boek – vindt haar diepere oorzaak in een steeds groter wordend gevoel van onbehagen. Nu ben ik niet een man die onbehagen koestert, althans niet langdurig, zodat daarvoor wel een belangrijke reden moet zijn geweest. Ik zal u daarvan graag op de hoogte stellen.
Dit gevoel van onbehagen nu, was gelegen in de situatie die ik aantrof in de Nederlandse notariële wereld gedurende de tijd dat ik mij daarin als kandidaat-notaris bewoog. Ik was in 1963 in dienst getreden bij een niet onbelangrijk notariaat, het Amsterdamse kantoor van de toenmalige notarissen Van Steeg en Mekking, dat veel bouwondernemers en projectontwikkelaars onder zijn cliënten telde; een interessante praktijk.
De keuze om op dit kantoor te gaan werken was niet toevallig: onroerend goed in al zijn juridische facetten boeide mij, hetgeen onder andere kwam door de colleges zakenrecht die ik in de voorgaande jaren bij prof. Gerbrandy had gevolgd.
Het viel mij al spoedig op, dat mijn beide patroons scherpzinnige juristen waren, die bestaande rechtsconstructies kritisch bezagen en verder ontwikkelden, maar die ook aan de wieg stonden van enkele nieuwe rechtsfiguren. Ik noem appartementsplitsingen en flatcoöperaties, particuliere erfpacht ter bevordering van de verkoop, algemene hypotheekvoorwaarden en bijzondere financieringsconstructies, en last but not least, economische eigendomsoverdracht. Kortom, er viel op dat kantoor veel te leren. 1) Waarom dan toch dat gevoel van onbehagen? Dat vond in de eerste plaats zijn oorzaak in de houding van de meeste kandidaat-notarissen van andere kantoren. Als ik met hen van gedachten wisselde tijdens ringbijeenkomsten of op jaarvergaderingen, werd er meestal met enig dédain gesproken over de plaats van het onroerend goed binnen de beoefening van de notariële praktijk. Het maakte daarvan wel deel uit, dat ontkende niemand, maar de ware kandidaat bemoeide zich daar nauwelijks mee: huwelijksvoorwaarden en testamenten waren veel chiquer! Onroerend goed was not done en dit werd door notarisklerken behandeld. (Ondernemingsrecht was meestal voorbehouden aan de notaris. 2)
Ook uit de keuze der onderwerpen van de preadviezen die jaarlijks door de toenmalige Broederschap der Candidaat-notarissen werden uitgebracht was deze ondergeschoven positie duidelijk zichtbaar. Van de 26 preadviezen die door deze beroepsorganisatie gedurende het tijdvak gelegen tussen de Tweede Wereldoorlog en de fusie met de Broederschap der Notarissen in 1974 werden uitgegegeven, hadden er slechts 2 ½ betrekking op onroerend goed, dus nog geen 10%. 3) Gepubliceerd op dit terrein werd er weinig door de kandidaten; als gunstige uitzonderingen op deze regel noem ik publicaties van Broekema, Kraan, Van Mourik, Nève, Roes en Verdoes Kleijn (waarvan de meesten overigens deels verbonden waren of spoedig verbonden zouden zijn aan een universiteit). 4)
Eenzelfde houding ten opzichte van onroerend goed als bij de kandidaten, bemerkte ik bij de meeste notarissen in Nederland. Als ik eens een in mijn ogen interessant onderwerp ter sprake bracht of een vraag stelde op het gebied van bijvoorbeeld appartementsrecht of erfpacht, was de reactie vaak nogal vaag en werd mij meestal spoedig meegedeeld dat dit soort kwesties werd overgelaten aan de klerk, die daarmee veel beter op de hoogte was. Ook ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van onroerend goed was weinig belangstelling bij de meeste notarissen. Zo klaagde de opsteller van ons nieuwe appartementsrecht, prof. Beekhuis, over de geringe interesse binnen het notariaat voor zijn werkzaamheden op dit toch niet onbelangrijk onderdeel van de (toekomstige) notariële praktijkuitoefening, waar hij in een voor de Ring van de Amsterdamse notarissen voordracht liet doorschemeren ‘dat het Notariaat te weinig zijn invloed liet gelden bij een tot stand koming van Wetten op eigen terrein’. 5)
Ik vond dit altijd een treurige zaak, vooral omdat op de meeste kantoren het onroerend goed voor meer dan de helft voor de inkomsten zorgde.
Overigens deed de Broederschap van Notarissen het op dit gebied wel wat beter dan de Broederschap der Candidaten. Gedurende hetzelfde tijdvak als hiervoor genoemd werden door eerstgenoemde notariële beroepsorganisatie tijdens haar jaarvergaderingen 24 preadviezen behandeld, waarvan een viertal betrekking had op onroerend goed, dus een kleine 20%. 6) Voorts was het in 1968 uitgegeven jubileumboek zelfs geheel aan dit onderwerp gewijd. 7)
Enkele notarissen profileerden zich bovendien wèl prominent op dit gebied, maar dat was slechts een kleine minderheid. Overigens waren dit niet de minsten. Ik memoreer de bekende Rotterdamse notaris Treurniet, de Haagse notarissen Buining, Bruyns en Zweers, in Amsterdam Van der Ploeg, alsmede vader en zoon Lubbers; buiten de Randstad waren Luijten en Smalbraak actief.8) Ook traden sommige notarissen op als voorzitter van werkgroepen die commentaar gaven op ontwerp-wetgeving, zoals Kwakernaak (werkgroep stadvernieuwing) en Sasse (werkgroep koop-titel). 9)
Toen ik literatuur verzamelde voor mijn proefschrift betreffende koop van onroerende zaken, ontdekte ik tot mijn verrassing dat de twee laatste dissertaties over dit onderwerp afkomstig waren van (latere) notarissen – Kuijk en Ruys – , maar óók dat beide proefschriften dateerden uit 1918! 10)
Het destijds heersende gebrek aan interesse bij de meeste Nederlandse notariële juristen voor onroerend goed viel des te meer op, toen ik in 1975 het XIIIe congres van de Union Internationale du Notariat Latin (UINL) bijwoonde, waar een der vier congresthema’s aan de bescherming van de kopers van nieuwbouwwoningen was gewijd en waarvoor ik, samen met Pons en Kraan, een rapport schreef. 11) Het bleek mij al spoedig dat binnen deze internationale beroepsorganisatie het onroerend goed regelmatig een onderwerp van studie vormde en dat men daarin zeer geïnteresseerd was.
In 1972 werd – o.a. wegens het gereed komen van de tekst van Boek 7 titel 12 NBW (aanneming), welke titel overigens eerst enkele dagen geleden is ingevoerd! – de Vereniging voor Bouwrecht opgericht en gelukkig waren daarin ook enkele notariële juristen actief.
Het in de jaarvergadering 1975 behandelde onderwerp betrof de rechtspositie van de koper van een nieuwbouw-woning. 12) Al spoedig kwam ik met een der preadviseurs, prof. Kleijn – die zijn carrière begonnen was als kandidaat-notaris – te spreken over de ongeïnteresseerde houding van de meeste notariële juristen ten opzichte van het onroerend goed recht. Kleijn was het hierin geheel met mij eens; ook hij ergerde zich aan deze desinteresse. Elk vonden wij dat het daarmee maar eens afgelopen moest zijn, temeer omdat de juridische aspecten verbonden aan onroerend goed in onze ogen veel moeilijker waren dan het gros van de notariële juristen – meestal uit onkunde – vermoedde.
Ook voor de bestudering van het steeds naderbij komende NBW – in het bijzonder de Boeken 3 en 5, alsmede de eerste titel van Boek 7 (koop) – was het naar onze mening hard nodig om in notariële kring brede aandacht te vragen voor dit voor de dagelijkse praktijk zo belangrijke onderdeel.
Ons beider streven heeft geleid tot een aantal publicaties in de tijdschriften Bouwrecht en WPNR, alsmede tot de behandeling van een preadvies over de positie van de koper van onroerend goed tijdens de gezamenlijke jaarvergadering 1985 van de Koninklijke Notariële Broederschap en de Vereniging voor Bouwrecht.13) Een onderwerp dat ook een der vier thema’s vormde voor het in 1989 in ons land gehouden XIXe internationale congres van de UINL.14)
Naar mijn mening heeft sedertdien het onroerend goed alsnog een volwaardige plaats gevonden in de notariële wereld en is onroerend goed recht een niet meer weg te denken onderdeel van de notariële juridische opleiding geworden.
Met dit laatste kom ik op het eigenlijke onderwerp van deze bijeenkomst.
Het thans te presenteren boek is uit een soortgelijk gevoel van onbehagen ontstaan als hiervoor werd toegelicht, waaruit u kunt afleiden dat ik niet gauw tevreden ben.
Het is opvallend dat er in ons land diverse handboeken en losbladige commentaren bestaan op het gebied van onroerend goed, zowel ter zake het bestuursrecht als het fiscale recht, maar dat er – anders dan in bijvoorbeeld Engeland en Frankrijk – tot op heden geen boek bestaat waarin alle privaatrechtelijke aspecten van het onroerend goed recht in hun onderlinge samenhang worden belicht.
Weliswaar bestaat er sedert vele jaren het door Kluwer uitgegeven losbladige Praktijkboek Onroerend Goed, maar daarin worden de meeste privaatrechtelijke onderdelen (noodgedwongen) door diverse auteurs dermate beknopt behandeld, dat veelal niet van een diepgaande en samenhangende beschouwing kan worden gesproken. Ook de door Wolters-Noordhoff uitgegeven boeken op dit gebied zijn betrekkelijk summier door de veelheid van de daarin opgenomen onderwerpen.
Als men het functionele vak onroerend goed recht voor de daaraan verbonden privaatrechtelijke vragen in ons rechtssysteem nader wenst te bestuderen, is raadpleging van tenminste enkele tientallen werken nodig, terwijl er van enige samenhang tussen de verschillende deel-onderwerpen veelal slechts in beperkte mate sprake zal zijn.
Om een voorbeeld te geven: indien men de diverse privaatrechtelijke vraagstukken die samenhangen met de verwerving en financiering van een nieuwbouw-appartement wil inventariseren aan de hand van de Asser-serie, zullen daarvan tenminste vijf delen moeten worden bestudeerd (Koop, drie delen Goederenrecht, alsmede Aanneming), die door tenminste evenzoveel auteurs zijn geschreven, waarbij overigens grote gedeelten niet van belang zullen zijn, omdat die betrekking hebben op andere vermogensrechten dan onroerende zaken of daarop gevestigde beperkte rechten, zoals erfpacht en hypotheek. Vooral bij het universitair onderwijs, in het bijzonder bij de notariële opleiding, was dit een gemis, dat nauwelijks verholpen kon worden door het samenstellen van syllabi. Vaak vroegen studenten mij waarom er geen boek was waarin de stof als één geheel werd behandeld, waarop ik enige jaren geleden beloofde om een reader te vervaardigen die aan deze eisen zou voldoen. Uiteindelijk is die reader – enigszins tot mijn eigen verrassing – uitgegroeid tot een echt boek.
Het thans ten doop gehouden werk tracht – uitgaande van de bij elke civiele jurist aanwezige basiskennis – in de door de studenten gesignaleerde lacune te voorzien door onroerend goed als invalshoek te kiezen, hetgeen nader wordt uiteengezet in het eerste hoofdstuk, waarbij echter direct een tweetal aantekeningen van beperkende aard moet worden gemaakt.
Allereerst kan dit boek uiteraard lang niet zo volledig zijn als bijvoorbeeld een handboek uit de genoemde Asser-serie. Wel is getracht de gehele stof beknopt en in onderlinge samenhang zo volledig mogelijk te behandelen, waarbij uitgebreide literatuurverwijzingen de geïnteresseerde lezer verwijzen naar meer specialistische boeken en andere van belang zijnde deel-publicaties.
De tweede beperking geldt de behandelde stof. Gezien de beschikbare ruimte was het niet mogelijk om het (niet tot onroerende zaken beperkte) recht van vruchtgebruik of de persoonlijke rechten huur en pacht – inclusief daaraan verwante rechten als franchise en operational lease – , anders dan zeer incidenteel, te bespreken. Hiervoor blijft de lezer derhalve aangewezen op de drie desbetreffende delen uit de Asser-serie of soortgelijke commentaren. Ook onderwerpen uit het overeenkomstenrecht die slechts zijdelings betrekking hebben op onroerende zaken, zoals de bemiddelings- en de verzekeringsovereenkomst, moesten noodgedwongen grotendeels buiten beschouwing blijven.
Wèl is, anders dan in de meeste handboeken, op diverse plaatsen aandacht besteed aan rechtsvergelijking en aan recente Europese ontwikkelingen.
Jammer genoeg is het boek niet bruikbaar in Nederlandstalig België: er zijn weinig rechtsgebieden waarin beide landen zoveel van elkaar verschillen als juist het onroerend goed recht. Dit vindt zijn oorzaak in de omstandigheid dat de Belgen het Franse systeem (inhoudende dat de koopovereenkomst reeds de eigendom tussen partijen doet overgaan) volgen, terwijl wij het Anglo-Germaanse drie fasen-stelsel ‘koop-levering-overdracht’ aanhouden.
Het boek is geschreven met een onderlinge verweving van theoretische en praktische aspecten, inclusief casus-behandeling, zodat het zowel voor het onderwijs als voor de dagelijkse civielrechtelijke praktijk kan worden gebruikt. Ook is, zij het summier, op enkele plaatsen nader aandacht besteed aan rechtsgeschiedenis, omdat veel rechtsfiguren wortelen in het verleden. Door een enkele opmerking over de (vaak Romeinsrechtelijke) oorsprong van een wetsbepaling, wordt de desbetreffende materie meestal veel helderder en zal daardoor beantwoording van een gerezen probleem worden bespoedigd.
Zo heeft de Romeinse jurist Gaius in de inleiding van zijn commentaar op de Wet van de twaalf tafelen reeds opgemerkt: 15. 15)
“Voor pleitende advocaten is het bij wijze van spreken al een doodzonde om de casus aan de rechter uiteen te zetten zonder enige inleiding. Hoe veel ongepaster is het dan voor degenen die uitleg zullen gaan geven, de stof van hun betoog pardoes en, om maar zo te zeggen, met ongewassen handen te behandelen, met weglating van het begin en zonder tot de oorsprong terug te gaan. Want als ik mij niet vergis, worden wij door die inleidingen met des te meer plezier gebracht tot kennisneming van de voorliggende stof en, als wij dat eenmaal hebben bereikt, tot een duidelijker begrip ervan.”
Mijn studie wordt afgesloten met een beknopte inventarisatie van de tekortkomingen die in het Nederlandse onroerend goed recht kunnen worden geconstateerd, gevolgd door enkele voorstellen tot verbetering daarvan.
Hopelijk zal thans ook op dit gebied ons land zijn partij kunnen meeblazen in de rij van Europese landen die beschikken over studies op het gebied van privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed. Kortom – maar dat was u ongetwijfeld inmiddels duidelijk geworden – ik ben inmiddels een tevreden jurist en bij mij bestaan geen gevoelens van onbehagen meer. Daarvan wilde ik u vandaag graag deelgenoot maken.
Gaarne dank ik de notariële stichting en uitgeverij Kluwer Juridisch dat zij deze ontvangst wilden organiseren en bovenal, dat zij mijn boek hebben uitgegeven. Een auteur kan nog zoveel moois bedenken, de uitgever moet maar afwachten wat diens lezers er van vinden!
Prof.mr. A.A. van Velten
Notaris te Amsterdam en bijzonder hoogleraar onroerend goed recht aan de Vrije Universiteit.
Noten:
1. Zie voor een korte karakterisering van dit kantoor de schets door mij gegeven op p. 133 van mijn geschiedschrijving Het notariaat: inderdaad een elastisch ambt, serie Ars Notariatus deel CVIII (Amsterdam/Deventer, 2000).
2. Zie de memoires van A.G. Lubbers jr., door mij aangehaald p. 121 van mijn voormelde geschiedschrijving.
3. Dit betrof W.B. Plantenga en W.C. Treurniet Erfpacht en erfpachtsvoorwaarden (1957), J.J.M. de Vries De coöperatieve flatexploitatievereniging (1965), J.J.M. Maeijer en J.Th. Smalbraak Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verbintenissen (1966).
4. Een selectie: H. Broekema jr. ‘Hypotheek en zakelijk recht’ in de hierna te noemen bundel Onroerend goed, W.M. Kleijn, diss. De Boedelscheiding, C.A. Kraan zie noot 11, M.J.A. van Mourik over het notariële koopcontract in WPNR 5302 (1975), P.L. Nève over koop en ruil in WPNR 5253 (1974), J.B.M. Roes Hypotheek een zakelijk recht, diss. Nijmegen 1970 (Arnhem, 1970), G.G.J.D. Verdoes Kleijn et al. Rechtsvormen voor uitgifte en beheer van bouwgrond en gebouwen ten behoeve van overheid en particulieren, preadvies Ver. voor Bouwrecht nr. 7 (1979).
5. Ontleend aan Het notariaat in de branding, jaarverslag Ring Amsterdam BNN 1947, p. 4.
6. G. Minderhoud en J.G.J. van Mourik Welke maatregelen moeten worden getroffen teneinde een zo doelmatig mogelijk gebruik van landbouwgronden te waarborgen (1949), A.F. van Manen en A. Pitlo Is de rechtszekerheid ten aanzien van onroerende goederen en schepen en de rechten daarop voldoende gewaarborgd? (1953). A.G. Lubbers sr. en H.J. Zweers Verkoop en overdracht van huizen in aanbouw (1954), W.C.L. van der Grinten en W.C. Treurniet Certificering van onroerend goed (1964).
7. Ph.A.N. Houwing (ed.) Onroerend goed. Opstellen geschreven t.g.v. het 125-jarig bestaan van de Broederschap der Notarissen in Nederland (Deventer, 1968).
8. Ook hier een selectie: W.C. Treurniet zie noten 3 en 6, W.B. Bruyns ‘De coöperatieve flatexploitatievereniging – Terugblik naar 1945’, TVVS 1968, p. 166. J.R.H. Buining’ De overgang naar de eigendom van appartementen’, WPNR 4228 (1952), H.J. Zweers zie noot 6, P.W. van der Ploeg ‘Levering van onroerend goed’, WPNR 3999 e.v. (1947), A.G. Lubbers sr. zie noot 6, A.G. Lubbers jr. UINL-rapport ‘Rechtsvergelijkende notities omtrent eigendomsoverdracht van onroerend goed’, gepubliceerd in genoemde bundel Onroerend goed, E.A.A. Luijten (samen met J.C.F. Pons) Modalités de la constitution des régimes de construction de la propriété urbaine, rapport Xe congres UINL (1969), Smalbraak zie noot 3.
9. De eindrapporten van deze werkgroepen zijn opgenomen in WPNR 5268 (1974).
10. G.J.H. Kuijk, Vrijwaring bij koop, diss. Leiden 1918, G. Ruys, De voorlopige koopakte, diss. VU 1918.
11. Zie voor een verslag van de behandeling van dit congresthema C.A. Kraan en A.A. van Velten ‘De afweging van belangen van verkopers en kopers van woningen’, WPNR 5363 e.v. (1976).
12. W.M. Kleijn et al. De rechtspositie van de koper van te bouwen of in aanbouw genomen gebouwen, preadviezen Ver. voor Bouwrecht nr. 3 (1975). Voor de geschiedenis van deze vereniging zie het voorwoord van J.J. Goudsmit in preadvies nr. 25 Juridische aspecten van ondergronds bouwen (1997).
13. W.M. Kleijn et al Bescherming van kopers van woningen, gecombineerde preadviezen KNB/Ver. voor Bouwrecht 1985.
14. ‘The protection of parties by notarial intervention in the preliminary stages of Purchase Agreements’, onder voorzitterschap van S.J.J. Wiersema; zie congresverslag p. 98 e.v.
15. Digesta 1, 2, 1, in vertaling van J.H.A. Lokin, opgenomen in Incretus sept./okt. 2002, p. 24.