Op grond van de nieuwste jurisprudentie over het begrip onroerende zaak wordt onderzocht in hoeverre moderne woonvormen in het water als onroerend kunnen worden aangemerkt.
1. Inleiding
In zijn prachtige verhandeling over rechtsfeiten 1) heeft Cahen ons geleerd dat iedere slotsom, dat een bepaald feitencomplex tot rechtsfeit wordt verheven, een rechtsbeslissing is. Om tot die beslissing te komen zal eerst onderzocht moeten worden welke ruimte er is om al dan niet voorwaarden te stellen aan het feitencomplex te stellen, waarbij je ook nog kunt bezien of de rechtsverhouding, waarbinnen dit feitencomplex speelt, van belang kan zijn.
Cahen heeft dit gedemonstreerd aan een simpele casus. Iemand heeft een schilderij en verkrijgt een lijst daarvoor onder eigendomsvoorbehoud. Als de lijst om het schilderij is geplaatst is het de vraag of de eigenaar van het schilderij door natrekking eigenaar is geworden van de lijst. Als je louter het feitencomplex op de regeling van natrekking, zoals wij die kennen, toepast, is het antwoord op deze vraag bevestigend. Echter er is ook ruimte om te zeggen, dat in een situatie van eigendomsvoorbehoud aan de voorwaarden voor natrekking niet is voldaan. Tevens is er ruimte om te stellen, dat in zo’n situatie tussen leverancier en eigenaar aan de voorwaarden voor natrekking niet is voldaan, maar zulks ten aanzien van een derde, bijvoorbeeld een verkrijger van het omlijste schilderij of een pandhouder daarop, wel.
Of een dergelijke relativering wenselijk is of niet is een kwestie van rechtspolitiek en dus van rechtsbeslissing. In het onderstaande wil ik onderzoeken op basis van de jurisprudentie van de afgelopen jaren aan welke voorwaarden het feitencomplex moet voldoen om deze tot het rechtsfeit onroerende zaak te kunnen verheffen en welke ruimte daarin voor relativering mogelijk is. Uitdrukkelijk merk ik daarbij op dat ik geen onderzoek naar de grondslagen van de opvattingen van de Hoge Raad doe 2), ik hou me louter met de praktijk op basis van (recente) rechterlijke uitspraken bezig.
2. Feitencomplex
In het portacabin arrest heeft de Hoge Raad 3) criteria gegeven voor de vraag, wanneer aan een feitencomplex de kwalificatie onroerend mag worden gegeven, art. 3:3 BW. Kort samengevat luiden deze:
1. Een gebouw kan duurzaam met de grond zijn verenigd doordat het naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven, verplaatsbaarheid is niet van belang
2. Daarbij is de bedoeling van de bouwer c.q diens opdrachtgever, voor zover naar buiten kenbaar, van belang. De kenbaarheid naar buiten is vereist om derden inzicht in de zakenrechtelijke verhouding te geven.
3. Verkeersopvattingen zijn geen zelfstandige maatstaf bij de beoordeling of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen wel een rol spelen bij de andere criteria ervoor.
Inmiddels heeft de Hoge Raad op de verschillende criteria zijn licht kunnen laten schijnen.
Ad 3:
Het onder 3 genoemde criterium is duidelijker geworden in het Grafteken arrest . 4) Aldaar werd aan het oordeel van de Hoge Raad onderworpen de vraag of graftekens eigendom zijn van de rechthebbenden op het graf dan wel van de grondeigenaar. Eerst moet dan worden uitgemaakt of graftekens onroerend zijn. Het Gerechtshof te Amsterdam overwoog het volgende in de samenvatting van de Hoge Raad:
De eigendom van graftekens dient, nu bijzondere wetgeving op dit punt ontbreekt, te worden beoordeeld op grond van de in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen inzake eigendom(sverkrijging) (rov. 3.5). Graftekens kunnen niet worden aangemerkt als bestanddeel –in de zin van art. 3:4 BW- van de grond van de begraafplaats. Anders dan voor de vraag of iets bestanddeel is, kunnen verkeersopvattingen niet worden gebezigd als zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij zijn evenmin op zichzelf beslissend voor het antwoord op de vraag aan wie de eigendom van een bepaalde zaak toekomt (rov. 3.7 en 3.8).Ook terzake van de interpretatie van het begrip “duurzaamheid” dient het beroep van St Barbara op de volgens haar daaromtrent te dezen heersende verkeersopvattingen te worden verworpen. Verkeersopvattingen kunnen in aanmerking worden genomen in gevallen waarin onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. Buiten twijfel is echter dat de graftekens volgens de bedoeling van het Aartsbisdom c.s. als door hen gesteld, op de graven zijn geplaatst als duurzaam herinneringsteken. Deze bedoeling en bestemming zijn op grond van de aard en de inrichting van de graftekens –te weten als gedenkteken ter plaatse waar de overledene veelal gedurende vele (tientallen) jaren begraven ligt- voor eenieder naar buiten kenbaar (rov. 3.10).
In zijn arrest verklaart de Hoge Raad dat het Hof met juistheid de criteria van het portacabin arrest in deze heeft toegepast. Het feit dat de graftekens gelet op de veelal beperkte fundering of zelfs het ontbreken daarvan gemakkelijk kunnen worden weggenomen doet geen afbreuk aan de conclusie onroerend, nu daarover geen twijfel bestaat. Ook het feit dat grafrechten op grond van de Wet op de Lijkbezorging voor bepaalde of onbepaalde tijd worden verleend doet geen afbreuk aan de conclusie dat de tekens duurzaam met de grond zijn verenigd.
Het is dus duidelijk dat de Hoge Raad zich in eerste instantie bij de vraag of een zaak op de grond roerend of onroerend is laat leiden door de uiterlijke waarneming. Lijkt de zaak onroerend, dat wil zeggen duurzaam bestemd ter plaatse te blijven, dan is de zaak onroerend. Enig ander criterium is niet van belang. Mocht over die uiterlijke waarneming echter twijfel bestaan, dan kunnen verkeersopvattingen een rol spelen.
In de hiervoor gemelde opvatting van Cahen betekent dit, dat slechts het feitencomplex bij de bepaling roerend/ onroerend van belang is, rechtsverhoudingen worden niet in aanmerking genomen. Alleen wanneer het feitencomplex aanleiding tot twijfel geeft kunnen andere factoren van belang zijn. Ad 1 en 2
In een arrest gewezen onder vigeur van de Wet Waardering Onroerende Zaken was de vraag aan de orde of een verplaatsbare -in deplorabele staat verkerende- bungalow, welke door de huurder van de grond op die grond was geplaatst, onroerend is of niet. Onder verwijzing naar het portacabin arrest kwam het Hof tot de conclusie dat de bungalow naar verkeersopvattingen als onroerend moet worden aangemerkt. De Hoge Raad 5) oordeelde dat het Hof de criteria van het portacabin arrest op een juiste wijze had toegepast. Over de motivering van de Hoge Raad kun je twijfelen. Het Hof had geoordeeld dat de bungalow een uiterlijke verschijningsvorm had van een (niet mobiele) woning. Dat houdt in dat er geen twijfel bestaat op grond van de uiterlijke verschijningsvorm dat de bungalow onroerend is (zie het hiervoor behandelde arrest). Verkeersopvattingen kunnen dan geen rol meer spelen. Hoe dan ook de conclusie van de Hoge Raad was na het portacabin arrest te verwachten.
Mag een arrest van de belastingkamer van de Hoge Raad in deze zonder meer voor het civiele recht worden toegepast? De Hoge Raad geeft in het onderhavige arrest daarop zelf het antwoord. Uitdrukkelijk stelt de Raad vast, dat de basis van de verschillende regelingen voor gemeenten met betrekking tot onroerende zaken, te weten de artt. 220 en 221 Gemeentewet, niet uitgaat van een ander onderscheid tussen roerend en onroerend dan dat van art. 3:3 BW. Een oordeel van de Hoge Raad over het onderscheid onroerend/roerend in deze is derhalve een oordeel over de interpretatie van art. 3:3 BW.
In een andere eveneens op de WOZ gebaseerde beslissing was de casus als volgt:
Een van een gemeente gehuurd stuk grond is bij de huurder in gebruik als jachthaven. In die jachthaven is geplaatst een steiger bestaande uit losse steigerelementen. De steigers drijven op betonnen drijvers en zijn verbonden met meerpalen, die vast verankerd zijn in de bodem of met de kade. De steigers worden op hun plaats gehouden door beugels die vrijelijk verticaal langs de meerpalen kunnen bewegen. Door de steigerelementen lopen leidingen ten behoeve van de aanvoer van water en elektriciteit. De constructie maakt het mogelijk de steigerelementen zowel als hoofd-, dwars- en kopsteiger te gebruiken. Aan de steigerelementen bevinden zich om de 50 centimeter een bevestigingsmogelijkheid voor vingerpieren. Hiermee kan de steiger aangepast worden aan de boten ongeacht de breedte dan wel de lengte van het schip en is nagenoeg iedere inrichting van de haven denkbaar. Zijn de steigerelementen onroerend?
Het Hof 6) beantwoordde deze vraag bevestigend. Daartoe motiveerde het Hof onder verwijzing naar een aantal arresten van de Hoge Raad 7), waaronder het portacabin arrest, dat het feitencomplex tot het oordeel leidt dat de onroerende zaak duurzaam bestemd was om als jachthaven te fungeren. Op grond van verkeersopvattingen a. met name dat steigers naar hun aard bestemd zijn om te dienen als aanlegplaats voor schepen en aldus een vaste verbinding tussen wal en schip vormen en b. omdat de steigers een zo essentieel deel van de hoofdzaak vormen, dat de jachthaven er zonder niet aan haar economische en maatschappelijke bestemming kan beantwoorden en ook als incompleet moet worden beschouwd, behoren de aanwezige elementen duurzaam tot het object. De motivering van het Hof geeft te denken. Kennelijk acht het Hof de steigerelementen niet op grond van hun uiterlijke verschijning onroerend. Dan zullen de verkeersopvattingen doorslaggevend worden. De verkeersopvattingen, die het Hof aanvoert, zijn echter alle gebaseerd op de verkeersopvattingen, die gebruikt worden om te motiveren, dat een roerende zaak als bestanddeel in de zin van art. 3:4 BW moet worden aangemerkt. Bedoelt het Hof dan niet dat de steigerelementen als bestanddeel van de constructie tussen kade en meerpalen moeten gelden en derhalve onroerend zijn? De uitspraak van de Hoge Raad 8) laat aan duidelijkheid daarover niets te wensen. Verwijzend naar een eerder door hem gewezen arrest over het onroerend zijn van windturbines 9) oordeelt de Raad de uitspraak van het Hof (in de weergave van de Hoge Raad) dat de drijvende steigers moeten worden aangemerkt als werken, die naar hun aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, als juist. De Raad baseert zijn uitspraak derhalve op art. 3:3 en niet op 3:4 BW.
Daarmee is duidelijk geworden dat de Hoge Raad verkeersopvattingen, die een rol spelen bij het bepalen wat een bestanddeel is, ook bij het bepalen van de vraag onroerend/roerend in geval van twijfel ten aanzien van het feitencomplex laat meewegen. Resteert de vraag of ook rechtsverhoudingen tot die verkeersopvattingen behoren. De genoemde verkeersopvattingen geven verbanden in het feitencomplex aan, het mee laten wegen van rechtsverhoudingen duidt op het toelaten van andere verbanden. Stel bijvoorbeeld dat het gebruikelijk is dat dit soort steigerelementen door 80% van de havens wordt gehuurd. Zou dat van belang kunnen zijn voor de vraag of zij als onroerend moeten worden beschouwd? Bij de bepaling van het begrip bestanddeel meent de Hoge Raad van wel 10).
Een motivering om het criterium roerend/onroerend in beginsel niet van de verkeersopvattingen te laten afhangen, indien naar buiten kenbaar is dat het werk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, heeft de Hoge Raad niet gegeven. Het lijkt me toe dat de eis om derden inzicht te geven in zakenrechtelijke rechtsverhoudingen ook hier een doorslaggevende rol heeft gespeeld. In deze opvatting dat het naar buiten toe kenbare zoveel mogelijk als leidraad moet dienen past het niet een rol toe te kennen aan onderliggende rechtsverhoudingen. Daardoor immers zou de mogelijkheid van twijfel worden vergroot. Ik neem dan ook aan dat voor verkeersopvattingen ter zake van rechtsverhoudingen hier geen rol is weggelegd.
3. Relativering In het Modehuis Nolly arrest 11) heeft de Hoge Raad (opnieuw) de leer van P. Scholten , dat bij het tekenen van de akte van levering van een registergoed de eigendom tussen partijen overgaat, terwijl ten aanzien van derden door de inschrijving van de akte in de openbare registers de overdracht pas is voltooid, verworpen. De Raad motiveerde deze afwijzing van de relativering van de eigendomsoverdracht door te stellen dat het hem niet duidelijk is wat het verschil is tussen deze gerelativeerde eigendom en een samenstel van verbintenissen. In zijn noot onder dat arrest heeft Kleyn al een aantal verschillen genoemd, waaronder het recht op huurinkomsten. Als je naar de relatie met de overheid kijkt zouden deze voorbeelden gemakkelijk kunnen worden uitgebreid. Voor de onteigening heeft het een aantal uitspraken van de Hoge Raad geduurd, alvorens de belangen van de economische eigenaar daarbij konden worden meegewogen. Zo zal het ook voor de OZB van belang kunnen zijn of de huurder van de grond in zijn verhouding tot de verhuurder(eigenaar van de grond) eigenaar is van de opstal.
Ook in ander opzicht is de Hoge Raad wars van relativering van de eigendom. In het ABN/Ontvanger arrest 12) was het de vraag of onder het vroegere recht een roerende zaak als hulpzaak kon worden aangemerkt als een ander dan de eigenaar deze aan de onroerende zaak van de een had toegevoegd en die ander voor bestemming tot hulpzaak had gekozen. De Hoge Raad verklaart uitdrukkelijk dat een dergelijke relativering in strijd was met het voor 1 januari 1992 geldende wettelijke stelsel. Kleyn beantwoordt in zijn noot de daarop onmiddellijk te stellen vraag of dat voor het huidige recht wel zou kunnen, ontkennend. Hij meent dat zulks in strijd is met de rechtszekerheid.
De conclusie moet derhalve zijn dat ons hoogste rechtscollege geen ruimte laat voor een relativering van eigendom van onroerende zaken op basis van onderliggende rechtsverhoudingen.
4. Een schip
De vraag die te beantwoorden is of een schip onroerend kan zijn. Als je deze vraag vroeger op een examen als student zou hebben gesteld was het oordeel van de examinator meteen duidelijk: probeer het over enige tijd nog eens. Gezien het vorenstaande en daarmee gezien de veranderende maatschappelijke werkelijkheid kan een dergelijke vraag thans wel worden gesteld. Sterker nog ik zou een onderscheiding in een aantal schepen willen maken en deze categorieën apart willen behandelen: de drijvende woning en de woonboot.
Drijvende woning. Enige jaren geleden is een nieuw (woon)fenomeen in bouwland naar voren gekomen te weten de betonnen bak, die drijft op het water en middels aan die bak bevestigde beugels om -in het grond stevig verankerde- palen slechts naar boven en beneden kan bewegen (de situatie van al te hoog water even buiten beschouwing gelaten). Op deze betonnen bak worden een of meer villa’s dan wel een appartementencomplex gebouwd. Deze drijvende woningen worden meestal geplaatst in daartoe speciaal aangelegde gebieden (zoals IJburg in Amsterdam) dan wel als onderdeel van bijvoorbeeld een jachthaven. De woningen zijn vanzelfsprekend van alle gemakken voorzien. Daartoe zijn aansluitingen op water, elektra en gas als normaal aanwezig. De toegang ervan zal veelal via een steiger bereikt kunnen worden.
Ik ga ervan uit dat een aantal van deze drijvende woningen al in het scheepsregister zullen zijn ingeschreven. Zij voldoen immers geheel aan het begrip schip in de zin van art. 8:1 lid 1 BW. Zijn die drijvende woningen echter niet onroerend? Zou je niet meteen op grond van het feitencomplex moeten concluderen, dat er hier sprake is van werken of gebouwen, die duurzaam bestemd zijn ter plaatse te blijven? De inrichting van dat deel van de wijk in het water dan wel dat deel van de jachthaven zal daar zeker aanleiding toe geven. Ook mogen we aannemen dat de bouwer van een bak gezien de inkapseling van die bak als woonhuis in het water daartoe de naar buiten blijkende bedoeling zal hebben gehad. Als je op deze wijze concludeert dan is het volgens de hierboven gegeven arresten over graftekens en drijvende steigers zonneklaar, dat de drijvende woningen onroerend zijn. Mocht toch over de beantwoording van die vragen wat scepsis bestaan, dan lijkt het me dat de verkeerseisen ter zake van “naar hun aard bestemd”, “duurzaam” en “naar buiten kenbaar” al snel de richting zullen aangeven van het begrip onroerend. Zonder deze bakken met opbouw is de geplande wijk of het geplande deel van de jachthaven niet compleet, de mogelijkheid van het verslepen van de bakken is niet of nauwelijks aanwezig, wat toch op duurzaamheid wijst enz. Mijns inziens is het ook maatschappelijk wenselijk dat deze conclusie wordt getrokken. Waarom zou er een civielrechtelijk onderscheid moeten worden gemaakt tussen de ene bouw en de andere bouw van soortgelijke bouwsels louter op basis van technische verschillen (drijven of staan) ? 13) Bovendien indien je de conclusie van onroerend niet zou willen trekken, dan zal er een constructie voor de drijvende woning moeten worden bedacht, waardoor het resultaat uiteindelijk gelijk is aan een onroerende zaak i.v.m. financierbaarheid e.d.
Woonboot. Nauw met het vorenstaande samenhangend blijft nog de vraag of ook een woonboot als onroerend moet worden aangemerkt. Tot nu toe nemen we dat niet aan. Onder woonboten zijn er vele verschillende objecten te vinden. Enerzijds is er vanouds her het verbouwde schip gaande via vele tussenvormen naar de betonnen bak met opbouw. Er is echter wel een gemeenschappelijke noemer, namelijk de aanlegplaats. Vrijwel altijd zal die aanlegplaats langs de kade van een openbaar vaarwater zijn. In vele plaatsen zie je ook al dat die kades door de bewoners van de woonboot worden gebruikt. Mijns inziens voorkomt dat gemeenschappelijke element dat de kwalificatie onroerend op woonboten kan worden toegepast. De grond onder de woonboot in een openbaar vaarwater zal nimmer als ondergrond van de woonboot kunnen worden aangemerkt, omdat het openbare karakter ervan dat voorkomt. De woonboot is normaliter ook niet, zoals bij de drijvende woning, vastgemaakt aan in het water staande verankerde palen, maar zal met touwen of kettingen aan de kade zijn vastgelegd. Er is derhalve geen verbinding tussen ondergrond en woonboot 14) noch visueel noch in gebruiksopzicht. En aangezien we uitgaan van verticale natrekking kan zonder zo’n verbinding van die natrekking geen sprake zijn.
mr J.J.A. de Groot
docent Universiteit van Amsterdam en oud-notaris
Noten:
1) J.L.P. Cahen, Toedrachtsbepaling van rechtsfeiten, H.D Tjeenk Willink Groningen, 1975
2) Zie daartoe onder meer het mooie artikel van H.W. Heyman “Gebouw of Werk ‘duurzaam met de grond verenigd’” in de bundel Open normen in het goederenrecht, Boom juridische uitgevers, 2000, waar op de ontwikkeling van de jurisprudentie in deze forse kritiek wordt gegeven. De ontwikkeling van het onroerende zaaksbegrip naar het bestemmingscriterium, zoals de Hoge Raad dat thans hanteert, wordt door hem afgewezen, omdat het te veel zaken binnen de sfeer van wat onroerend is haalt, met alle negatieve gevolgen van dien zoals waardeovergang. Het door hem voorgestelde criterium zou zijn de fysieke onverplaatsbaarheid in maatschappelijk opzicht, dat wil zeggen dat een zaak met de grond verenigd is als deze slechts bij hoge uitzondering en met grote technische en financiële moeite kan worden verplaatst, eventueel in negatieve zin te corrigeren met de bestemming ervan.
3) HR 31 oktober 1997 NJ 1998,97
4) HR 25 oktober 2002 RvdW 2002,170
5) HR 7 juni 2002 BNB 2002,283*
6) Hof ’s-Gravenhage 3 april 2001 VN 2000/41,10
7) te weten HR 23 februari 1994 BNB 1994,135 en HR 135, 13 juni 1975 NJ 1975,509
8) HR 20 september 2002 BNB 2002,374*
9) zie noot 7 eerste arrest
10) HR 16 maart 1979 NJ 1980.600 (noot BW)
11) HR 2 april 1976 NJ1976,450(noot WK)
12) HR 14 mei 1993 NJ 1993,658 (noot WMK)
13) Ook de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een uitspraak van 31 juli 2002 bepaald, dat het aanbrengen van een palenfundering voor een woonschip als een bouwwerk in de zin van art. 1 Woningwet moet worden aangemerkt. Daarvoor is dus een bouwvergunning vereist, Bouwrecht december 2002 nr. 209.
14) HR 22 juli 1988 NJ 1989,257(noot WMK)
