WPNR 6905: Inschrijving overgang hypotheek na cessie: geen sinecure (I)

De wijze van inschrijving van de overgang van het hypotheekrecht

1. Inleiding.¹

Een hypotheek die gevestigd is tot meerdere zekerheid van terugbetaling van een vordering, heeft als karaktereigenschap dat deze de vordering volgt. De betreffende vordering kan op een nieuwe schuldeiser overgaan door cessie, maar ook door bijvoorbeeld fusie of (af)splitsing van de schuldeiser. In al deze gevallen gaat de hypotheek van rechtswege over op de verkrijgende partij.² Met betrekking tot de inschrijving van de overgang van de hypotheek in de openbare registers voor registergoederen gelden echter verschillende regels. Aan de ene kant is inschrijving van de overgang van een hypotheek als gevolg van fusie of splitsing bij wet verplicht gesteld en kan deze inschrijving geschieden met behulp van een relatief eenvoudige verklaring. Aan de andere kant is de overgang als gevolg van cessie van de vordering op zichzelf niet mogelijk, maar dient de cessie zelf te worden ingeschreven. De voorwaarden voor de inschrijving daarvan zijn veel strenger en de procedure bewerkelijker.

In een serie van drie korte bijdragen behandel ik achtereenvolgens:
deel 1:    de procedure die gevolgd moet worden teneinde inschrijving in de openbare registers van de overgang van een hypotheek als gevolg van cessie te bewerkstelligen;
deel 2:    de vereisten voor de inschrijving van de overgang van een hypotheek als gevolg van cessie; en
deel 3:    de vereenvoudiging van de procedure.

2. Overgang hypotheken.

Het recht van hypotheek is een afhankelijk recht in zin van art. 3:7 BW.³  Op grond van het bepaalde in art. 3:82 BW volgt een afhankelijk recht het recht waaraan het verbonden is. Indien een vordering ter verzekering waarvan het hypotheekrecht gevestigd is, overgaat op een ander, wordt het in beginsel gevolgd door het afhankelijke hypotheekrecht. Naast een afhankelijk recht, is het hypotheekrecht ook een nevenrecht, als bedoeld in art. 6:142 BW. In dat artikel is bepaald:

“Bij overgang van een vordering op een nieuwe schuldeiser verkrijgt deze de daarbij behorende nevenrechten, zoals rechten van (…) hypotheek (…) en de bevoegdheid om de ter zake van de vordering en de nevenrechten bestaande executoriale titels ten uitvoer te leggen.”

Een recht van hypotheek volgt dus in beginsel de vordering waaraan het verbonden is. Voor die overgang zijn in de wet geen additionele vereisten gesteld, de overgang van het recht van hypotheek vindt van rechtswege plaats. Er is derhalve geen inschrijving in de openbare registers noodzakelijk.⁴ Het vorenstaande laat uiteraard onverlet dat inschrijving in de openbare registers, vanwege de bescherming die de registers beogen te bieden,⁵ wel degelijk gewenst is. Art. 6:143 lid 4 BW facilieert de inschrijving door te bepalen dat de vorige schuldeiser verplicht is aan die inschrijving desgewenst medewerking te verlenen.

3. Inschrijving in de openbare registers.

In de openbare registers voor registergoederen kan niet zomaar van alles en nog wat worden ingeschreven. In art. 3:17 BW is bepaald wat wel en niet inschrijfbaar is. Uiteraard zijn inschrijfbaar de feiten waarvoor inschrijving een bij wet gestelde voorwaarde is. Zo stelt art. 3:89 lid 1 BW dat voor de levering van onroerende zaken inschrijving van de notariële akte van levering in de openbare registers voor registergoederen verplicht is. Daarnaast is het ook mogelijk andere feiten in de openbare registers in te schrijven. Op grond van lid 1 van art. 3:17 BW zijn inschrijfbaar de feiten waarvan inschrijving op grond van andere wetsbepalingen mogelijk is. Een wetsbepaling die inschrijving mogelijk maakt is bijvoorbeeld 2:318 lid 4 BW.⁶ Indien een fuserende vennootschap gerechtigd is tot onroerende zaken is de inschrijving in de openbare registers geen vereiste voor de fusie en de daarmee samenhangende overgang van rechtswege van de betreffende onroerende zaken op de verkrijgende vennootschap, maar de verkrijgende vennootschap heeft wel de verplichting daarvan binnen een maand opgave te doen aan de bewaarder van de openbare registers.⁷ Indien geen overige wetsbepalingen inschrijving mogelijk maken, biedt het bepaalde in art. 3:17 lid 1, onder a tot en met j nog mogelijkheden. Daarin wordt een limitatieve opsomming gegeven van in te schrijven feiten.

4. Inschrijving overgang hypotheekrecht.

Voor een optimale werking van de openbare registers voor registergoederen zullen deze een zo volledig en correct mogelijk beeld moeten geven. De overgang van een recht van hypotheek moet dus in de openbare registers worden ingeschreven. Hoe is die inschrijving nu te bewerkstelligen?

De eerste vraag die in dat kader beantwoord moet worden is, logischerwijs, of de inschrijving daarvan überhaupt wel mogelijk is. Zoals ik hiervoor schreef, is op grond van het bepaalde in art. 3:17 BW inschrijving in de openbare registers mogelijk indien: a) een andere wetsbepaling inschrijving mogelijk maakt, dan wel b) het artikel daarvoor zelf basis biedt.

Aangezien elders in de wet de overgang van hypotheken als gevolg van cessie niet aan de orde komt, moeten we naar lid 4 van art. 6:143 BW kijken en ons afvragen of dit artikellid nu een “andere wetsbepaling” is, als bedoeld in de eerste zin van art. 3:17 lid 1 BW, krachtens welke de inschrijving van een overgang van een hypotheek mogelijk zou zijn. De tekst van het artikel luidt als volgt:

“In geval van een overgang van een vordering waaraan hypotheek is verbonden, is de vorige schuldeiser verplicht desverlangd ertoe mede te werken dat uit de openbare registers van deze overgang blijkt.”

De letterlijke tekst biedt geen basis voor inschrijving van de overgang van een hypotheek naar de nieuwe schuldeiser, maar bevat slechts een verplichting voor de vorige schuldeiser medewerking te verlenen aan die inschrijving, zo die gewenst is. Uit de parlementaire geschiedenis van het artikel is af te leiden dat inschrijving van de overgang van een hypotheek naar de nieuwe schuldeiser als gevolg van een overdracht van een vordering plaats kan vinden op grond van het bepaalde in art. 3:17 BW.⁸ Kennelijk maakt art. 6:143 lid 4 BW dus niet zelfstandig inschrijving van de overgang mogelijk.

In hoeverre biedt art. 3:17 lid 1 BW dan wel mogelijkheden? Gelet op de wettekst, bieden de onderdelen b tot en met g, i en j in dezen geen uitkomst. Sub h betreft de inschrijving van naamsveranderingen die tot registergoederen gerechtigde personen betreft. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat “naamsveranderingen” zeer letterlijk genomen moet worden en derhalve niet door een wat ruimere interpretatie daaronder ook de wijziging van rechtswege van de gerechtigde tot een hypotheekrecht verstaan kan worden.⁹

Een andere mogelijkheid biedt art. 3:17 lid 1 onder a BW. Op grond van het bepaalde in dit artikellid kunnen in de openbare registers worden ingeschreven:

“rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn” (cursivering LWK).

Dit onderdeel a biedt evenmin basis voor de inschrijving van de overgang van een hypotheek. Terwijl andere onderdelen voor specifiek beschreven (of door de wetgever bedoelde) gevallen inschrijving van een rechtsgevolg mogelijk maken, zoals bijvoorbeeld onderdeel b onder meer ziet op de inschrijving van een verklaring van erfrecht¹⁰ en onderdeel c op die van een verjaring,¹¹ betreft sub a met zoveel woorden inschrijving van rechtshandelingen en niet van rechtsgevolgen. De tekst van de bepaling laat geen ruimte voor interpretatie over.

Inschrijving in de openbare registers voor registergoederen van de overgang van een hypotheekrecht als gevolg van een cessie van de vordering op zichzelf is dus niet mogelijk.

5. Inschrijving van de cessie van de geldlening.

Teneinde te bewerkstelligen dat de overgang van een hypotheekrecht van de ene partij naar de andere toch in de openbare registers verwerkt wordt, biedt inschrijving van de cessie uitkomst. Als gevolg daarvan is het hypotheekrecht immers overgegaan.
De vraag is nu of de cessie een rechtshandeling is, die “een verandering in de rechtstoestand van registergoederen” brengt, dan wel “in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang” is. Indien daarmee bedoeld wordt de rechtstoestand van het registergoed waarop het hypotheekrecht gevestigd is, is de cessie van een geldlening naar mijn idee niet van belang. Het gevolg daarvan is natuurlijk des te interessanter, maar in het voorgaande concludeerde ik al dat inschrijving daarvan niet mogelijk is. Voor de rechtstoestand van het hypotheekrecht zelf, hetwelk ook een registergoed is,¹² heeft de cessie evenwel grote gevolgen. Door middel van inschrijving van de cessie van een vordering wordt bewerkstelligd dat de overgang van de hypotheek in de openbare registers wordt verwerkt.

Wanneer we met het vorenstaande in het achterhoofd nogmaals kijken naar art. 6:143 lid 4 BW, lezen we dat met “deze overgang” niet bedoeld wordt de overgang – als nevenrecht – van de hypotheekrecht, maar de overgang van de “vordering waaraan hypotheek is verbonden”. Ook de parlementaire geschiedenis vermeldt de mogelijkheid van inschrijving van een cessie van een door hypotheek verzekerde vordering als voorbeeld van een inschrijving op de voet van art. 3:17 lid 1 onderdeel a BW.¹³

In een volgende aflevering ga ik nader in op de vereisten voor inschrijving.

Mr. L.W. Kelterman*

(wordt vervolgd)

*    Kandidaat-notaris te Amersfoort.
([email protected])

Voetnoten

1. Graag bedank ik Hans Heyman voor zijn commentaar op een eerdere versie van de artikelen. Eveneens ben ik dank verschuldigd aan de heren Roes, Vos en Louwman van het Kadaster voor hun waardevolle commentaar op een eerdere versie van de artikelen. Waar relevant haal ik hen aan als de “bewaarders”.
2. In deze artikelen laat ik buiten beschouwing de discussie omtrent de vraag of een bankhypotheek bij cessie van rechtswege mee over gaat op de verkrijger, zie in dat kader o.m.: M.G. van ‘t Westeinde, De overgangsperikelen van een bankhypotheek (I) en (II), WPNR (1999) 6371, p. 689 e.v. en 6379 p. 701 e.v., R. Fluit, Juridische fusie/ splitsing van banken en de gevolgen daarvan voor bestaande bankhypotheken, V&O 2009 nr. 9, p. 165 e.v., en S. Derksen, Het afhankelijke karakter van de bankhypotheek, WPNR (2010) 6862, p. 792 e.v.
3. Zie o.m. Huijgen 2009 (T&C BW), art. 3:227 BW, aant. 1 en Goederenrecht (Snijders) nr. 47.
4. Zie ook Goederenrecht (Rank-Berenschot) nr. 474.
5. Zie art. 3:23 e.v. BW.
6. Andere voorbeelden zijn: art. 2:334n lid 4 BW in verband met splitsing en art. 3:254 lid 3 BW in verband met het hulpzakenbeding.
7. Andere voorbeelden zijn: art. 2:334n lid 4 BW in verband met splitsing en art. 3:254 lid 3 BW in verband met het hulpzakenbeding.
8. Parl. Gesch. Boek 6, p. 534.
9. Parl. Gesch. Boek 3,5,6, p. 1042 en Parl. Gesch. Kadasterwet p. 159.
10. Volgens Meijers valt de inschrijving van een verklaring van erfrecht onder art. 3:17 lid 1 sub b BW (TM, Parl. Gesch. 3, p. 115).
11. Volgens Meijers valt de inschrijving van een verklaring van erfrecht onder art. 3:17 lid 1 sub b BW (TM, Parl. Gesch. 3, p. 115).
12. Zie art. 3:10 jo. 3:260 BW.
13. Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 150.