De aansprakelijkheid van de eigenaar van een appartementsrecht verdient notariele aandacht. In het eerste deel van dit artikel zal worden ingegaan op de art. 5:113, 5:115 en 5:118a
- Inleiding
Het meest bekende wetsartikel dat ik hierna wil bespreken is wel art. 5:122 BW. De verkrijger van een appartementsrecht is aansprakelijk voor hetgeen de vervreemder ten tijde van de levering nog schuldig is aan de vereniging van eigenaars en de mede-eigenaren, zulks voor wat betreft de bijdragen over het lopende en het voorafgaande kalenderjaar. Dergelijke en andere vormen van (hoofdelijke) aansprakelijkheid komen in verband met het appartementsrecht veelvuldig in boek 5 van ons Burgerlijk Wetboek en het modelreglement 2006(1) voor. In onderstaand betoog worden deze vormen van (hoofdelijke) aansprakelijkheid besproken.
2. Art. 5:113
In art. 5:113 lid 2 wordt bepaald dat een appartementseigenaar tegenover de gezamenlijke appartementseigenaren en de vereniging van eigenaars verplicht is bij te dragen aan schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen. Uiteraard vloeit uit deze (interne) bijdrageplicht (draagplicht) aansprakelijkheid van de desbetreffende eigenaar jegens de gezamenlijke eigenaren en de vereniging van eigenaars voort.
Daarnaast treffen wij in de leden 3 tot en met 5 van evengemeld artikel nog drie vormen van (hoofdelijke) aansprakelijkheid aan:
a. Indien appartementseigenaren tezamen aansprakelijk zijn voor deelbare schulden welke zij in hun onderlinge verhouding gezamenlijk dienen te dragen (art. 5:112 lid 1 sub a jo art. 9 modelreglement 2006) zijn zij ieder aansprakelijk voor dat deel dat zij in hun onderlinge verhouding dienen te dragen (art. 5:113 lid 3 jo art. 9 modelreglement 2006). De eigenaren zijn tezamen aansprakelijk indien zij tezamen partij zijn bij de desbetreffende overeenkomst (bijv. ingevolge vertegenwoordiging door de vereniging van eigenaars ex art. 5:126 lid 2; verzekeringsovereenkomst ex art. 5:136 lid 1 jo art. 15 lid 3 modelreglement) danwel uit de wet (bijv. art. 6:174).(2)
Voor ondeelbare schulden (bijvoorbeeld: de verplichting jegens een gemeente om de bij het gebouw behorende grond in te richten en te onderhouden als tuin) zijn de appartementseigenaren voor het geheel aansprakelijk.
Deze aansprakelijkheid blijft de oud-appartementseigenaar achtervolgen. Als contractspartij blijft hij aansprakelijk voor de schulden waarover hier wordt gesproken. Evenals de hierna onder c te bespreken vorm van aansprakelijkheid zou deze bepaling bij de overdracht van een appartementsrecht wel wat meer aandacht mogen krijgen (zie hierna onder c).
b. De vereniging van eigenaars is naast de gezamenlijke eigenaren aansprakelijk voor de schulden die ten laste van de gezamenlijke eigenaren komen en waarvoor de gezamenlijke eigenaren aansprakelijk zijn (art. 5:112 lid 1 sub a jo 5:113 lid 4 en art. 9 modelreglement 2006). Dit is, aldus Van Velten in 2002, van belang omdat de vereniging veelal een reservefonds zal hebben.(3) Deze reden lijkt mij niet helemaal valide. Achtte de wetgever een verplicht reservefonds niet noodzakelijk omdat eigenaren niet geneigd waren (en zijn!) tot het aanhouden van reserves?(4) Overigens kan ik mij wel vinden in deze vorm van hoofdelijkheid. Het is vooral voor schuldeisers – indien en zodra er wel reserves in de vereniging aanwezig zijn – zeer praktisch.
c. Appartementseigenaren zijn – en blijven ook na vervreemding – ingevolge lid 5, hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van de vereniging van eigenaars voorzover die schulden zijn ontstaan tijdens hun lidmaatschap van die vereniging. Deze aansprakelijkheid zal veelal voorkomen kunnen worden door zorg te dragen voor enig vermogen in de vereniging (zie ook hiervoor onder b). (5) Dit is een bepaling die in de notariële praktijk geen grote rol lijkt te spelen. Het is evenwel zowel in het belang van de vereniging als in het belang van de vertrekkend eigenaar dat ter gelegenheid van de vervreemding over de omvang van deze aansprakelijkheid helderheid ontstaat. De notariële zorg zou hier een stap verder kunnen gaan door aan het bestuur van de vereniging nadere vragen te stellen: is er sprake van een zodanige vorm van aansprakelijkheid? Tot welk bedrag? Onder welke voorwaarden zou ontslag uit deze aansprakelijkheid bewerkstelligd kunnen worden?
3. Art. 3:115 lid 1
Een bijzondere regeling voor de betaling van een erfpachtcanon treffen wij aan in art. 3:115 lid 1. Na splitsing in appartementsrechten van een erfpachtrecht zijn de deelgenoten aansprakelijk (dus extern(6) ) voor gelijke delen tenzij in de akte van splitsing iets anders is bepaald (vgl. art. 5:113 leden 2 en 3). Volgens de Hoge Raad(7) kan de aansprakelijkheid ook geregeld zijn tussen erfpachter en erfverpachter (zie art. 8 lid 3 modelreglement 2006). In de akte van erfpacht maar ook in het kader van de toestemmingsverlening als bedoeld in art. 5:106 lid 7 kan hierover tussen erfpachter en erfverpachter een afspraak worden gemaakt.(8)
In lid 2 van dit artikel wordt bepaald dat de vereniging van eigenaars naast de afzonderlijke eigenaren hoofdelijk aansprakelijk is voor de betaling van de canon en de eventuele achterstallige canon als bedoeld in art. 5:92 lid 2. Daarbij kan het zelfs gaan om achterstallige canon die reeds vóór de splitsing opeisbaar is geworden.(9)
4. Art. 5:118a
Inmiddels is art. 5:118a lid 1 ingevoerd. In dit artikel wordt bepaald dat een appartementseigenaar, in beginsel zonder medewerking van de overige appartementseigenaren op zijn privé-gedeelte (zie “begrippen” modelreglement 2006), een recht van opstal en een recht van erfpacht mag vestigen.
Volgens lid 2 van dit artikel dient in de akte van vestiging van het recht te worden bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de terzake van het appartementsrecht aan de vereniging en de gezamenlijke appartementseigenaren verschuldigde bijdragen.
De motivering is summier:
“Het kan aan de akte van vestiging van het recht worden overgelaten om te bepalen of, en zo ja, in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de bijdragen die ter zake van het appartementsrecht verschuldigd zijn”.(10)
Duidelijk komt naar voren dat – in beginsel – in de verhouding tot de vereniging van eigenaars en de gezamenlijke eigenaren, de eigenaar van het appartementsrecht aansprakelijk is en blijft.
In art 14 lid 3 van het modelreglement 2006 wordt voor wat betreft de erfpachter van deze regel afgeweken (voor de opstaller blijft de wettelijke regel gelden) doordat wordt bepaald dat slechts de erfpachter aansprakelijk is. Anders dan Bahlman(11) en de commissie Beekhuis(12) lijkt mij deze regeling in strijd met de wettekst en de tekst van de Memorie van Toelichting die hiervoor is geciteerd. Ik wijs er hier al op dat de wettelijke regeling afwijkt van hetgeen is geschreven voor de vruchtgebruiker. Voor de vruchtgebruiker is immers niet gekozen voor hoofdelijke aansprakelijkheid naast de eigenaar (art. 5:123; zie onderdeel 6). Het modelreglement stelt, in afwijking van de wettelijke regeling, erfpacht en vruchtgebruik gelijk. Over draagplicht wordt in de wet niet gesproken. In de akte houdende vestiging van het erfpacht-/opstalrecht dient te worden bepaald wie uiteindelijk de kosten moet dragen (zie voor het recht van erfpacht: art. 40 lid 2 modelreglement 2006).
Mr J.G. Gräler
Notaris te `s-Hertogenbosch
Noten:
1) Zie voor een toelichting op het Modelreglement 2006: Kanttekeningen bij de nieuwe KNB-modelreglementen 2006 voor splitsing in appartementsrechten, WPNR 6661 (2006), p. 283-290.
2) Asser/Van Dam/Van Velten 2002 (3 II), p. 475.
3) Asser/Van Dam/Van Velten 2002 (3 II), p. 476.
4) TK 2002-2003, 28 614, nr. 3, p. 1 en 7. Zie recent: De Telegraaf, Eigenaren laten buurt verkrotten, maandag 3 april 2006.
5) Asser/Van Dam/Van Velten 2002 3 II), p. 476. Zie hierover sub a en nt. 3.
6) Parl. Gesch. Boek 5, p. 390.
7) HR 6 november 1998 NJ 1999, 131.
8) Commissie Beekhuis, Kanttekeningen bij de nieuwe KNB-model-reglementen 2006 voor splitsing in appartementsrechten, WPNR 6661 (2006), p. 286; Bahlman, Het nieuwe modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006, De Notarisklerk 2006, p. 30.
9) Parl. Gesch. Boek 5, p. 390.
10) TK 2002-2003, 28614, nr. 3, p. 4.
11) Bahlman, Het nieuwe modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006, De Notarisklerk 2006, p. 57.
12) Commissie Beekhuis, Kanttekeningen bij de nieuwe KNB-model-reglementen 2006 voor splitsing in appartementsrechten, WPNR 6661 (2006), p. 286.