STICHTINGSRUBRIEK
Gebruik van een privé-muur door de buurman
- Vraagstelling
Mag ik gebruik maken van een privé-muur van de buurman? Ziehier de kernvraag van dit artikel. Om deze vraag te kunnen beantwoorden zal eerst kort worden aangegeven wanneer een muur privé-eigendom is: de privé-muur wordt afgezet tegen de mandelige muur ex art. 5:62 BW. In deze context wordt duidelijk dat het steeds gaat om muren op of nabij de erfgrens. Daarna zullen in verband met die privé-muur verschillende vormen van gebruik van een dergelijke muur door de buurman/niet eigenaar worden besproken. Ook zal worden bekeken of deze vormen van gebruik de eigendomssituatie van die muur doen wijzigen.
- Wat is een privé-muur?
Ingevolge art. 5:43 BW wordt als muur aangemerkt “iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting”.[1] Vervolgens kan mede in verband met het bepaalde in art. 5:62 BW worden aangegeven dat de volgende twee muren op of nabij een erfgrens privé-eigendom zijn:
– een vrijstaande muur naast een erfgrens. De eigenaar van de grond is eigenaar van de muur (verticale natrekking);
– een muur (al of niet op de erfgrens) die deel uitmaakt van één gebouw/werk. Deze muur is “niet vrijstaand”. Hier spreken wij van horizontale natrekking. Een voorbeeld van zo’n muur is in onderstaande tekening met de lijn A-B weergegeven.
Tekening 1
De beoordeling van de vraag of wij spreken over een vrijstaande muur dan wel een muur die aan één zijde is bebouwd, dient te geschieden aan de hand van de verkeersopvatting.[2]Vrij stellig – maar wel juist – oordeelt Rb. Rotterdam[3] dat een patiomuur (een aan één zijde bebouwde muur) privé eigendom is:
“Anders dan [gedaagde] bepleit, oordeelt de rechtbank dat de patiomuur niet als mandelig kan worden beschouwd, gelet op de bedoeling van de architect bij het ontwerpen van de patiobungalows. De architect heeft beoogd de patiotuin als een extra kamer bij de bungalow te betrekken. Door de insluiting van deze tuin door drie muren en een opengewerkte muur ontstaat weliswaar een beschutte sfeer, die sterk gericht is op de rest van de bungalow, maar het is, naar het oordeel van de rechtbank, niet juist te stellen dat de patiotuin daarmee een onderdeel is geworden van de gebouwde bungalow. De patiotuin is en blijft een onbebouwd terrein, zodat sprake is van een muur die slechts aan één zijde is bebouwd. Op grond van de wet kan de patiomuur niet mandelig zijn. Door (horizontale) natrekking is de patiomuur privé-eigendom van [eisers], nu contractueel niet anders is bepaald.”
Op tekening 2 is p de patiotuin. Met letter w zijn de woningen aangegeven. A-B is de aan één zijde bebouwde muur deel uitmakende van de rechter woning.
Tekening 2
- Gebruik van een privé-muur
Ik herhaal de kernvraag: mag een buurman gebruik maken van een privé- muur van zijn buurman? Het uitgangspunt is helder. Het mag niet. In de rechtspraak wordt deze regel nogal eens genuanceerd. De volgende rechterlijke uitspraken breng ik graag onder de aandacht:
– Rb. Roermond (8 juli 2009, LJN BJ2468): inbalking ten behoeve van een overkapping in de privémuur van de buurman – zonder toestemming van die buurman – (met als gevolg het ontstaan van vochtproblemen) is onrechtmatig;
– Rb. Rotterdam (12 augustus 2009, LJN BJ5748): gebruikmaking van een patiomuur voor de bevestiging van een poort, het ophangen van “bescheiden voorwerpen” en het aanbrengen van beplanting is toegestaan nu de eigenaar geen schade lijdt, niet in zijn gebruiksmogelijkheden van het eigendomsrecht wordt beperkt en geen hinder ondervindt van de inbreuk op het eigendomsrecht;
– Rb. Dordrecht (2 februari 2011, LJN BP3121): het vorderen van verwijdering door Y van door X in de privémuur van Y aangebrachte werken (bevestigen schutting/berging tegen de muur) werd aangemerkt als misbruik van recht (art. 3:13 BW);
– Rb. Rotterdam (15 april 2011, LJN BQ5751): door de rechtbank werd vastgesteld dat het aanbrengen van een hekwerk met beplanting tegen een privémuur zonder toestemming van de eigenaar van die muur had plaatsgevonden en derhalve onrechtmatig was;
– Hof Leeuwarden (30 oktober 2012, LJN BY1558): beplantingen en “bescheiden voorwerpen” mogen (op voorwaarde dat daardoor geen hinder of schade voor de eigenaar van de muur ontstaat) aan de privé- muur van de buurman worden aangebracht;
– Rb. Amsterdam (28 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6540): het zwart schilderen van de privé-muur van de buurman is niet toegestaan. Het is onrechtmatig nu het warmteoverlast bij die buurman veroorzaakt;
– Hof Den Haag (18 februari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1243): het hebben van een fietsenschuurtje aan de privé-muur van de buurman is (alle omstandigheden in aanmerking genomen, waarbij in het bijzonder van belang is dat het schuurtje al negen jaar geleden is aangebracht en de eigenaar van de muur nagenoeg niet in de mogelijkheid om onderhoudswerkzaamheden te verrichten wordt belemmerd) geoorloofd.
Als ik probeer te komen tot een wat bredere formulering van hetgeen is toegestaan dan komt dat er op neer dat beplantingen en “bescheiden voorwerpen” aan een privé- muur van de buurman mogen worden aangebracht op voorwaarde dat aan de muur zelf, de aard van de muur en de essentiële functies van de muur (denk aan steun, draagkracht, geluidsisolatie, bescherming privacy, warmte-isolatie en veiligheid) ter gelegenheid van het aanbrengen van die beplanting/voorwerpen, tijdens het aanwezig zijn en bij het wegnemen daarvan geen afbreuk wordt gedaan. Zo lijkt mij het aanbrengen van klimop met als gevolg dat het voegwerk op enig moment wordt aangetast niet toegestaan. Het aanbrengen van een basketbalkorf in de muur van de woonkamer van de buurman is eveneens niet toegestaan.
Voorts mag geen afbreuk worden gedaan aan:
– het architectonisch uiterlijk en de esthetische waarden van het gebouw of het werk waarvan de muur deel uitmaakt;
– het bepaalde in art. 5:56 BW.
- Aanbouwen aan een privé-muur
- 1.Wat is aanbouw?
Aanbouwen is een gekwalificeerde vorm van gebruik. Gaat het over een privé-muur dan zou ik van aanbouw willen spreken indien als gevolg van de werkzaamheden het karakter van de muur verandert:
(a) een muur die deel uitmaakt van één gebouw of werk gaat – volgens verkeersopvatting – deel uitmaken van twee gebouwen/werken;
(b) een vrijstaande muur wordt – te beoordelen aan de hand van de verkeersopvatting[4]– een niet vrijstaande muur (aanbouw aan één zijde).[5]
Bij de beoordeling volgens de verkeersopvatting moet worden gekeken naar het gebruik van de functies van de muur (zie hiervoor onder 3.). Indien een of meer van deze functies wordt gebruikt, rekening houdende met de mate waarin dat gebeurt, kan wijziging van het karakter van de muur het gevolg zijn. Ik merk hierbij, ten overvloede, op dat het – wat mij betreft – daarbij niet alleen gaat over inbalking en inankering (verlening van steun/draagkracht).[6]
Het kernverschil tussen gewoon gebruik (het karakter van de muur (vrijstaand of niet) wijzigt niet) en aanbouw (het karakter van de muur verandert wel: een vrijstaande muur wordt niet vrijstaand of een muur die deel uitmaakt van één gebouw gaat deel uitmaken van twee gebouwen) heeft ook gevolgen voor de eigendom van de desbetreffende muur. Hang ik een bloempot of een vogelkooi(tje) aan de muur van de buurman (dit is gewoon gebruik) dan wordt die geen eigenaar van die bloempot of dat kooitje. Van bestanddeelvorming (art. 3:4 lid 1 BW) is volgens mij geen sprake.[7] Ook de eigendomssituatie van de muur verandert niet.
Is er sprake van aanbouw dan verandert het karakter van de muur en daarmee – voor muren als hier besproken – de eigendomssituatie. Een privé-muur wordt mandelig (art. 5:62 BW)[8] of wordt eigendom van de aanbouwende buurman (horizontale natrekking).[9] Het vloeit voort uit hetgeen hiervoor is geschreven.
4.2. Is aanbouw aan een privé-muur toegestaan?
Het antwoord moet ontkennend zijn (art. 5:1 BW).
Toch is het in de bouwpraktijk wenselijk gebleken dat het aanbouwen aan een muur van de buurman is toegestaan. In de tegenwoordige bouwpraktijk (we spreken dan over woningen in een rij ((zie w op bijgaande tekening 3) of een tweekapper) is het niet ongebruikelijk om als meerwerkoptie de bouw van een deel van de woonkamer (u op bijgaande tekening) aan te bieden.
Tekening 3
Teneinde een knik in de kamer te voorkomen is het van belang de muur van de uitbouw op de erfgrens (in het verlengde van de kamermuur) te plaatsen. Van deze optie kan tijdens de bouwperiode gebruik worden gemaakt. Wenselijk is evenwel dat ook in de toekomst die uitbouw mogelijk wordt. Als nu (bijvoorbeeld) de ene buur wel gebruik maakt van de meerwerkoptie (en de zijmuur deels over de erfgrens plaatst: hiertoe wordt een erfdienstbaarheid gevestigd: overbouw moet worden geduld) terwijl de andere buur later wil aanbouwen zal eerstgenoemde dat op dat moment goed moeten vinden. Op voorhand kan bij de uitgifte van de bouwgrond de bevoegdheid om aan te bouwen aan de buren worden verleend. Een erfdienstbaarheid aangevuld met een kettingbeding (voor die elementen die niet onder de omschrijving van erfdienstbaarheid kunnen vallen) is daartoe de geëigende figuur. Erfdienstbaarheid en kettingbeding zouden de volgende inhoud kunnen hebben:
– een omschrijving van de aanbouw die moet worden geduld (verwezen kan worden naar de omschrijving/tekeningen van de meerwerkoptie zoals die wordt aangeboden).
– een bepaling over de vraag wie de verantwoordelijkheid voor de goede uitvoering draagt?;
– een bepaling omtrent de kosten van de aanbouw. Moet de aanbouwende buurman betalen voor het gebruik van het muurvlak? En, indien de fundering van de eerder gerealiseerde aanbouw wordt gebruikt: moet de buurman (als tweede bouwer) een vergoeding hiervoor betalen? Kritiek bij een latere aanbouw is altijd de aansluiting van de daken; wie draagt de kosten?;
– kwaliteitseisen aan de aannemer die de aanbouw mag bouwen;
– wie draagt de aansprakelijkheid voor schade die door aanbouw wordt veroorzaakt?;
– verplichting om na aanvang bouw deze ook te voleinden;
– (wijze van) gebruik van de grond van de buurman (eigenaar van de muur voor aanbouw), indien nodig.
Ook procedureel kan een en ander worden overeengekomen:
– kennisgeving van voornemen tot aanbouw;
– opnemen (al dan niet door een deskundige) van de situatie voorafgaand aan de aanbouw (nul-meting; foto’s);
– tijdstip waarop bouw aanvangt;
– bouwperiode;
– tussentijdse controle (al dan niet door een deskundige);
– eindcontrole (al dan niet door een deskundige);
– procedure indien bij tussentijdse- of eindcontrole blijkt dat de aanbouw op onjuiste wijze heeft plaatsgevonden.
- Slot
Muren op en nabij de erfgrens blijven fascineren. In de kern vloeit de problematiek als hier besproken natuurlijk voort uit het feit dat eigendom en gebruiksmogelijkheid niet synchroon lopen: de eigenaar kan een deel van zijn muur (denk aan de patiomuur waarover hiervoor is gesproken) niet gebruiken. De buurman kan de muur wel gebruiken, maar is geen eigenaar. Gelet op de huidige wijze van bouwen (denk weer aan de patiomuur) zou het in lichte mate gebruik maken van een privé-muur van de buurman zonder zijn toestemming mogelijk moeten zijn. Om alle discussie hieromtrent te voorkomen zouden bij de uitgifte van bouwkavels erfdienstbaarheden gevestigd kunnen worden.
Aanbouw (een meer ingrijpende vorm van gebruik) eist altijd medewerking van de buurman (eigenaar van de muur). Ook hier kan in de bouwpraktijk op toekomstige ontwikkelingen worden geanticipeerd met behulp van erfdienstbaarheden en afspraken versterkt door kettingbedingen.
Mr. J.G.Gräler*
* Notaris te ’s-Hertogenbosch.
- Zelf zou ik een ruimere formulering willen hanteren. Zie Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 21.9.
[2] Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 22.15.1.
[3] Rb. Rotterdam 12 augustus 2009, LJN BJ5748.
[4] Laan wil dit oordeel laten afhangen van de omstandigheden van het concrete geval (O.H. Laan, Het einde van de wettelijke mandeligheid, Bouwrecht 2005, nr. 9, p. 781).
[5] Ik schreef hier eerder over in “Mandeligheid en erfdienstbaarheden”, Mon. BW B27, nr. 16.1 en 17.3. In rechtsvergelijkend perspectief beschreef ik de hierna aan de orde komende problematiek uitgebreid in Mandeligheid, Deventer 2007: Kluwer, nr. 24.1 – nr. 26.12.
[6] Zie hierover breder: Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 26.3.
[7] Anders A.C. van Schaick, Mandeligheid, WPNR 6069 (1992), p. 812. Wichers, is van mening dat een met stijfsel aan de muur aangebrachte verkiezingsposter bestanddeel van de muur is geworden: J.E. Wichers, Natrekking, vermenging en zaaksvorming, Opmerkingen bij de algemene regeling voor roerende zaken in het Burgerlijk Wetboek, serie Recht en Praktijk, nr. 121, Deventer 2002: Kluwer, nr. 2.5.4.2. Ik ben het hiermee niet eens. De verkeersopvatting van art. 3:4 lid 1 BW noopt ons niet tot de conclusie van Wichers. Zie verder Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 22.8.3.
[8] Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 26.6.3.
[9] Gräler, Mandeligheid, Deventer 2007, Kluwer, nr. 26.5.1.