Drijvend wonen. De flexibiliteit van een schip, zo vast als een huis
Wonen op het water
Woonschepen en woonarken zijn in ons land een vertrouwd beeld. Enkele jaren geleden is de ontwikkeling ingezet naar een meer luxe vorm van wonen op het water: de watervilla (of zoals ze in het land van herkomst, Canada, worden genoemd de “floating villa”). Dit zijn drijvende platforms van piepschuim en beton met daarop een comfortabel huis (zie bijvoorbeeld www.oomswaterwoningen.nl). De belangrijkste plaatsen waar dergelijke drijfwoningen nu verschijnen zijn Amsterdam (IJburg) en Leeuwarden.
Ook uit een artikel in de Staatscourant van 4 februari 2004 (Stc. 2004, nr. 23, p. 7) blijkt dat er grootse plannen bestaan voor de commerciële ontwikkeling van het water. Als we de inschatting van de daarin geciteerde medewerkers van een architectenbureau, mogen geloven dan zal het aantal mensen dat op het water woont spectaculair groeien. Zij voorzien dat in de nabije toekomst jaarlijks zo’n 20.000 aan water gerelateerde huizen gebouwd worden. Ter vergelijking: het huidige aantal woonboten en arken wordt geschat op 10.000.
Naast de veelgeroemde vrijheid en flexibiliteit die het drijvend wonen biedt (bevalt het uitzicht niet, dan kan de woning eenvoudig worden verdraaid, is een aanprijzing die ik bij de internetpresentatie van een project aantrof), is er ook behoefte aan zekerheid. Als men zo’n drijvend huis heeft gekocht voor een prijs van rond de 500.000 Euro, willen koper en financier wel duidelijkheid over hun rechtspositie. En wil de woning zijn waarde houden, dan moet men over een in zowel juridisch als praktisch opzicht overdraagbaar recht beschikken.
Juridische vragen
De ontdekking van het water als aangename plaats voor (duurzaam) verblijf op stand roept dus juridische vragen op.
In deze bijdrage laat ik, een korte opmerking daargelaten, de publiekrechtelijke aspecten buiten beschouwing. Ook zal hier geen aandacht worden besteed aan die ambitieuze projecten met drijvende eilanden met huizen en complete straten. Projecten waarvan de haalbaarheid technisch is onderzocht, maar waarvan de uitvoering nog niet in zicht is (zie bijvoorbeeld: www.drijvendestad.nl><).<BR> Civielrechtelijk is met name de discussie of de nieuwe waterwoningen als roerende zaken beschouwd moeten worden (zoals de woonboot), of onroerend zijn als de huizen op de vaste wal, waarmee zij wat betreft het comfort en prijs vergelijkbaar zijn.
Opvallend in het genoemde artikel in de Staatscourant is de opinie van de ontwerpers als het gaat om de juridische status. De waterwoningen zouden onroerend moeten zijn omdat dat hoort bij de “volwassenheid” van deze woonvorm (waarbij men dan bijvoorbeeld denkt aan het betalen van OZB en het kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening), en de Hoge Raad zou zelfs hebben bepaald (zo citeer ik het betreffende artikel) “dat wanneer een waterwoning is vastgelegd aan minimaal twee palen er sprake is van onroerend goed”.
De jurist weet dat de kwestie subtieler ligt. In twijfelgevallen is de vraag roerend of onroerend niet zo eenvoudig op te lossen. Arresten waarbij in dit verband meerpalen geteld worden zijn mij niet bekend. Wel de open maatstaf “naar aard en inrichting bestemd duurzaam ter plaatse te blijven”. Het is aan de feitenrechter overgelaten om die bestemming vast te stellen, daarbij ondersteund door een aantal aanwijzingen van de Hoge Raad (NJ 1998, 97, portacabin). Hierbij lijkt men overigens wel steeds meer geneigd om iets onroerend te vinden omdat het zich nu eenmaal voor langere tijd op een en dezelfde plaats bevindt (zie mijn bijdrage in WPNR 6497 (2002), p. 519). Reden genoeg regelmatig het bankje in je voortuin te verplaatsen, zo zou je welhaast denken.
Roerend of onroerend?
Als een watervilla op zijn bestemming is aangekomen en aan de wal vastgelegd, is deze dus wellicht volgens de criteria van het portacabin-arrest een onroerende zaak. Men zie over dit vraagstuk de bijdrage van J.J.A. de Groot, Kan een schip onroerend zijn?, WPNR 6517 (2003), p. 83-86. Hij komt tot de conclusie dat de watervilla, in tegenstelling tot zijn eenvoudiger broertje de woonboot, een onroerende zaak is die geheel gelijk gesteld kan worden aan een huis op de vaste wal.
Ik teken wel aan dat de jurisprudentie rond roerend/onroerend zo feitelijk is, dat de vraag is of er wel algemeen geldende uitspraken gedaan kunnen worden. Ik kan mij voorstellen dat er behoorlijk wat verschillen zijn in de wijze van verbinding met de grond. Het is maar de vraag of elke vastlegging van een drijvende bak aan de wal wel een duurzame vereniging in de zin van art. 3:3 BW oplevert, ook al is de ligplaats op zich duurzaam. Iets anders is als de woning zodanig is vastgezet dat er in het geheel geen sprake meer is van drijven, voor nu en in de toekomst. Men zie ook A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (2003), p. 58-59 die als hoofdregel stelt dat een waterwoning roerend is, en alleen dan onroerend is “indien deze zodanig constructief duurzaam met de ondergelegen grond is verenigd, dat deze naar verkeersopvatting als één geheel kunnen worden beschouwd”.
Maar eerder dan dit debat verder te voeren wil ik de vraag stellen, of het wel zo noodzakelijk is om een drijvende woning als onroerend te willen beschouwen.
De volwassen drijfwoning
De stelling dat een drijfwoning gelijk is aan een onroerende landwoning lijkt erop te zijn gericht om de ongerustheid bij toekomstige bewoners weg te nemen en tegelijkertijd de vraagstukken rond deze nieuwe woonvorm simpel op te lossen. Men stopt het nieuwe verschijnsel in een bestaand en vertrouwd hokje. Dat men in dit verband over volwassenheid spreekt suggereert dat men de bestaande woonschepen niet zo serieus neemt. Maar is drijvend en roerend wonen echt zo’n juridisch (en maatschappelijk) buitenbeentje? Als we bijvoorbeeld kijken naar de OZB heffing, dan zien we dat in de ogen van de (locale) fiscus een woonboot helemaal niet zo’n onvolwassen bezit is. In de jaren ’90 is immers als equivalent van de OZB de Roerende Ruimte Belasting ingevoerd voor woningen en bedrijfsruimten die duurzaam aan een plaats gebonden zijn, “doch niet onroerend zijn” (art. 221 Gemeentewet).
Als het gaat om de vraag of drijvende roerende woningen onderworpen zijn aan de bepalingen van de Woningwet, dan is daar helderheid in te brengen door ze dezelfde behandeling te geven als die andere alternatieve woonvorm waarmee ze tot 1999 in één adem genoemd werden in de Wet op de woonwagens en woonschepen. De woonwagen (en zijn standplaats) is wel het predikaat “gebouw” in de zin van de Woningwet verleend (art. 1 lid 1 Woningwet). Wordt het niet tijd om het drijvend wonen gelijk te behandelen?
Maar terug naar het civiele recht. De Groot (a.w., p. 86) ziet als maatschappelijk wenselijk de drijfwoning tot onroerend (land)huis te bestempelen vanuit het oogpunt van de financierbaarheid (hypothecaire geldlening). Echter drijvend en roerend, kan de woning toch een rechtszeker bezit zijn: na teboekstelling in het scheepsregister.
Schip en registergoed
Een schip wordt registergoed wanneer ze te boek is gesteld in het scheepsregister dat door de KADOR wordt gehouden. De mogelijkheid van registratie van binnenschepen berust op de Convention relative à l’immatriculation des bateaux de navigation intérieure uit 1965 (Geneefs verdrag inschrijving van binnenschepen, Trb. 1966, 228). Zaken die blijkens hun constructie bestemd zijn om te drijven of hebben gedreven, zijn volgens art 8:1 BW schepen. Art. 8:780 BW voegt daaraan toe dat onder binnenschip mede wordt verstaan:
“draagvleugelboten, veerponten, alsmede baggermolens, drijvende kranen, elevatoren, en alle drijvende werktuigen, pontons of materiaal van soortgelijke aard, die voldoen aan de in de artikelen 1 en 3 ten aanzien van binnenschepen vermelde vereisten”.
Een opsomming die is ontleend aan de ruime definitie van schip in art. 1 van het verdrag.
Men lette er op dat niet de status van vaartuig, dus het ingericht zijn tot varen, beslissend is voor het zijn van schip, maar de mogelijkheid tot drijven.
Voor teboekstelling wordt het schip voorzien van een “brandmerk”: een soort perceelsnummer voor schepen. Het brandmerk voor een binnenschip bestaat uit: een nummer, de letter B, een afkorting van het kadasterkantoor en een jaartal. Bijvoorbeeld 922 B ROT 1965. Zie verder voor de inschrijvingsvereisten art. 8:784 BW en de Maatregel Teboekgestelde Schepen 1992. Men dient zich daarbij te realiseren dat teboekstelling van een schip in de meeste gevallen verplicht is, aldus art. 8:785 BW. Alleen bij kleine vrachtschepen en binnenschepen met minder dan 10 kubieke meter waterverplaatsing is de inschrijving facultatief.
Uitgangspunt van de regeling in Boek 8 is dus duidelijk de professionele scheepvaart, niet drijvende woningen. Maar desondanks is de registratie van woonarken reeds jaren de normaalste zaak. Ook drijfwoningen vallen onder de omschrijving van binnenschip en kunnen daarom op grond van art 8:784 BW in het binnenschepenregister worden teboekgesteld, ook reeds als zij in aanbouw zijn (art. 8:780 BW).
Een verschil met een onroerende landwoning is wel dat men wat betreft de zakelijke rechten op een teboekgesteld binnenschip gebonden is aan de trits eigendom, hypotheek en vruchtgebruik. Uitgifte van de drijfwoning zelf in erfpacht is daarom niet mogelijk (art. 8: 788 BW). Deze beperking berust op het bij het genoemd Verdrag van Genève behorende Protocol No 1.
Voorts is in dit verband op te merken dat, hoewel registergoed, de termijn voor verkrijgende verjaring door een bezitter te goeder trouw bij een schip slechts vijf jaar is in plaats van tien (art. 8:791 BW).
Onroerend schip?
Hiervoor kwam de vraag roerend of onroerend aan de orde. De vraag is in hoeverre de teboekstelling van een drijfhuis voorkomt dat deze door verticale natrekking deel wordt van de onroerende zaak waar hij wordt aangelegd. Is de geregistreerde drijfwoning per definitie roerend en dus een zelfstandige zaak?
Het antwoord is niet één-twee-drie te geven. Het Nederlandse recht, althans de heersende lijn in de jurisprudentie (art. 3:3, en 5:20) sluit aan bij de feitelijke omstandigheden. Wellicht kan men stellen dat de naar buiten kenbare “bedoeling” van de bouwer zoals in het portacabin-arrest genoemd hier nog een rol speelt. De bedoeling om de zaak roerend te houden zou dan juist blijken uit de registratie als schip. Eerder (WPNR 6497 (2002), p. 522) heb ik echter gesteld dat die bedoeling mij niet kan bekoren. Het gaat immers in de rechtspraak niet om de subjectieve bedoeling maar om de geobjectiveerde bedoeling, in welk geval het niets toevoegt aan wat reeds uit de (constructieve) feitelijkheden volgt. Zie voor kritiek op de “bedoeling” ook H.W. Heijman, Wanneer is een gebouw of werk `duurzaam met de grond verenigd’?, in: Open normen in het goederenrecht (2000), p. 116-117. W. Louwman, Het hebben en verkrijgen van `nieuwe’ onroerende zaken, FBN 2004, nr. 4 wil aan de spanning van registratie als schip en de mogelijkheid van het onroerend zijn van het drijfhuis en daarmee getroffen worden door de verticale natrekking, ontkomen door de teboekstelling in het scheepsregister te interpreteren als een in art. 5:20 BW bedoelde uitzondering op de verticale natrekking. In deze visie blijft de in de registers vermelde rechthebbende altijd eigenaar van het (nu onroerende) “schip”, en kan hij deze eigendom niet door verticale natrekking verliezen aan de grondeigenaar. Maar tegen deze opvatting kan men inbrengen dat we wel moeten aannemen dat een onroerend schip een contradictio in terminis is. Met andere woorden: zou er sprake zijn van onroerend worden van het binnenschip, dan wordt de inschrijving in het register als schip waardeloos.
Ik zie eerder argumenten dat zo’n teboekstelling juist voorkomt dat de drijfwoning onroerend wordt. Allereerst volgt uit de jurisprudentie omtrent art. 3:3 BW dat een zaak onroerend is die “naar aard en inrichting” bestemd is om duurzaam met de grond verbonden te zijn. De mogelijkheid van teboekstelling als schip berust daarentegen juist op het feit dat de zaak naar aard en inrichting een schip is. Zonder (roerend) schip kan er ook geen teboekgesteld schip bestaan.
Het drijfhuis zal zijn status schip niet spoedig verliezen. Zo leze men in art. 8:1 lid 1 dat niet vereist is dat de constructie nog drijft, maar voldoende is dat deze ooit heeft gedreven. Aldus verliest ook een wrak zijn status “schip” niet. Iets anders zijn gevallen, zoals in het geval van een permanent afgezonken caisson, waarin de feiten zo duidelijk spreken dat het onzin is om vast te houden aan de oorspronkelijke aard. Zie Tekst en Commentaar (Haak), aant. 2 op art. 8:1 en voorts A.G.J. Piccardt en A. Korthals Altes, Zee- en binnenvaartrecht voor het notariaat, Ars Notariatus XI, 1986, p. 3.
Voorts, als het schip nu eenmaal teboekgesteld is en dus registergoed, lijkt het mij het primaire uitgangspunt dat de juridische status uit de registers kenbaar is én moet zijn. Weliswaar kan men rechten op het schip verkrijgen buiten de registers om, zoals in het geval van verkrijgende verjaring, maar dat neemt niet weg dat dan er altijd sprake is en blijft van een roerend registergoed. Het zou daarentegen in strijd zijn met het concept registergoed en de functie van het scheepsregister ernstig ondermijnen om, anders dan in zeer sprekende gevallen waarin men redelijkerwijze niet meer over een schip in de zin van art. 8:1 BW kan spreken, een teboekgesteld drijfhuis als onroerend aan te merken en daarmee zijn status roerend registergoed te laten verliezen. Of te wel een overduidelijke weerspreking van de juridische status zoals deze uit het scheepsregister blijkt, is nodig. Omstandigheden als een duurzame ligplaats voor de drijfwoning, verbinding met nutsvoorzieningen en stabilisering met meerpalen zijn daarvoor onvoldoende. Wel het blijvend verliezen van zijn drijfvermogen, hetgeen kan blijken door het plaatsen op palen die de constructie dragen of het inbouwen en verbinden met andere gebouwen op de wal.
Zekerheid: scheepshypotheek (en pand)
In de regel zal de koper van een drijfhuis een geldlening nodig hebben om zijn droomwoning te kunnen bemachtigen. Als registergoed zal de geldschieter als zekerheidsrecht een hypotheek verkrijgen. Als uitwerking van art. 7 Protocol 1 bij het Verdrag stelt art. 8:792 BW nadere eisen aan de inhoud van de hypotheekakte. Op te merken valt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 16 juni 2000, NJ 2000, 534 een voor de financieringspraktijk gunstige interpretatie aan het artikel heeft gegeven, zodat – anders dan men op het eerste gezicht uit de tekst van het artikel zou opmaken – een bankhypotheek op een binnenschip wel mogelijk is.
Men lette nog op het bestaan van “scheepstoebehoren”, de “hulpzaken” als bedoeld art. 8:1 lid 4, die tot het schip worden gerekend (lid 5) en de mogelijkheid van art. 8:793 BW om die scheepstoebehoren aan het hypotheekrecht te onttrekken door het inschrijven van een andersluidend beding in het scheepsregister. Dit systeem is het spiegelbeeld van het hulpzakenbeding van art. 3:254 BW voor hypotheek op huizen op de vaste wal.
Tot slot vermeld ik nog dat Boek 8, op basis van het Protocol 1 bij het Verdrag, in art. 8:211 e.v. een bijzonder stelsel kent voor het ontstaan van voorrechten met een hogere rang dan hypotheek.
Pand en latere teboekstelling
Een schip is niet van nature een registergoed, maar werd op enig moment in zijn leven tot die categorie gepromoveerd. De vraag is hoe omgegaan moet worden met een pandrecht dat op het roerende schip is gevestigd voor de teboekstelling. De wet kent wel een regel voor de bescherming van derden in het geval van doorhaling van de inschrijving in het scheepsregister (art. 8:786 BW), maar zwijgt op dit punt. Alleen de eigenaar is betrokken bij de teboekstelling. Toestemming van de pandhouder is niet nodig.
Asser-Mijnssen 3-III (2003), nr. 16 is kort en krachtig over deze kwestie. Op een registergoed is geen pandrecht mogelijk. Een bestaand pandrecht zal eindigen als gevolg van teboekstelling.
Een andere opvatting is verdedigd door W.C.L. van der Grinten in zijn noot onder het arrest Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 651 (Stichting Alliance). Dit arrest ging om de vraag of een fiduciaire eigendomsoverdracht van een zeeschip door een latere teboekstelling werd doorkruist. Rechtbank en Hof meenden dat het recht van de fiduciaire eigenaar inderdaad eindigde. Dit mede met een verwijzing naar de regel dat ook een pandrecht door teboekstelling zou vervallen. Over het lot van het pandrecht (onder oud BW) behoefde de Hoge Raad zich niet uit te laten aangezien deze analogie tussen zekerheidseigendom en pandrecht onjuist was.
Werd in 1984 door de Hoge Raad beslist ten gunste van de fiduciaire eigenaar (de tenaamstelling in het scheepsregister kon zijn zekerheidsrecht niet deren), annotator Van der Grinten bespreekt de casus tevens naar nieuw BW. Hij verdedigt dat het dan dreigende conflict tussen bezitloos pandrecht en latere teboekstelling (gevolgd door hypotheekverlening) moet worden opgelost ten gunste van de pandhouder. Dit via een transformatie van het pandrecht in een hypotheekrecht. Zelf geeft hij echter reeds toe dat deze oplossing niet probleemloos is omdat de wettelijke eisen voor vestiging van hypotheek verder gaan dan die voor het pandrecht. Hij doet daarom aan de wetgever de suggestie om te bepalen dat pandrecht op een boekbaar, niet geboekt schip niet gevestigd kan worden.
Een dergelijke regel is echter niet in Boek 8 terechtgekomen. En zoals gezegd, ook een wetsartikel dat de belangen van de pandhouder beschermt ontbreekt.
Hoewel het op het eerste gezicht merkwaardig zou zijn dat de eigenaar het schip simpel aan het pandrecht kan onttrekken door teboekstelling, denk ik niet dat de geldschieter die genoegen heeft genomen met een pandrecht terwijl hij teboekstelling van het schip met een scheepshypotheek had kunnen bedingen, moet worden beschermd ten nadele van de hypotheekhouder. Een transformatie van een ouder pandrecht in een scheepshypotheek op het moment van teboekstelling zonder enige basis in de wet lijkt mij in elk geval niet te verdedigen. De (praktische) conclusie moet zijn dat men geen genoegen moet nemen met een pandrecht op een boekbaar schip, dit wegens het risico van het verlies van het zekerheidsrecht. Een kort onderzoek naar het recht in enkele andere landen die bij het Verdrag van Genève zijn aangesloten (Frankrijk, België, Duitsland en Zwitserland) leverde ook geen argumenten op voor een andere oplossing van het conflict. Men dient zich wel te realiseren dat in een rechtsstelsel dat alleen vuistpand kent, het conflict zich praktisch niet zal voordoen.
Interessant was wel om te ontdekken dat in Duitsland § 648 BGB de scheepswerf het recht geeft om als zekerheid voor de betaling van de bouwsom (of herstelkosten) een scheepshypotheek te verkrijgen. Bij een nog niet te boekgesteld schip (in bouw) impliceert dit een verplichting tot teboekstelling in het scheepsregister (Staudinger/Peters (2003) § 648, Rn 54).
Recht op grond
Na al die aandacht voor de goederenrechtelijke status van de watervilla zou men bijna uit het oog verliezen dat de ligplaats van niet minder belang is. Men ziet bijvoorbeeld dat er door banken voor wat betreft de hypotheekvoorwaarden onderscheid wordt gemaakt tussen schepen met een vergunning voor een vaste ligplaats (woonschepen) en schepen die dat niet hebben (jachten). Ook de drijfwoning ontleent zijn waarde voor een deel aan het recht op de ligplaats. Welnu, er staat niets in de weg om de eigenaar van de drijfwoning zo zeker mogelijke rechten te geven op de grond onder en naast zijn huis: eigendom of erfpacht.
Conclusie: roerend registergoed
Het is niet nodig om de watervilla, of welke drijvende woonvorm dan ook in het hokje onroerend landhuis te stoppen. De combinatie van (eigendoms)rechten op het drijvend registergoed en de onroerende ligplaats biedt mijns inziens civielrechtelijk voldoende stabiliteit. De drijfwoning is daarmee een rechtszeker bezit. De fiscus zal daarmee minder gelukkig zijn. Bij de levering van de drijfwoning zelf is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze wordt immers geheven over onroerende zaken.
Mr. H.D. Ploeger
Universitair docent Technische Universiteit Delft