1. Uit praktijkvragen blijkt dat de notaris bij de afwikkeling van een transport meer en meer wordt geconfronteerd met een onder hem gelegd derdenbeslag. Een crediteur van de verkoper kan, ook nadat zijn debiteur de hem toebehorende onroerende zaak heeft verkocht, op deze onroerende zaak beslag leggen. Dit beslag heeft echter, als de koopovereenkomst is ingeschreven (en de levering binnen zes maanden na de inschrijving plaats vindt) geen effect omdat het beslag blijkens art. 7:3 BW niet tegen de koper kan worden ingeroepen. Deze wettelijke bescherming van de koper is waarschijnlijk de oorzaak dat crediteuren van de verkoper meer en meer hun vordering proberen te verhalen – of althans hun debiteur in moeilijkheden proberen te brengen om zo betaling van hun vordering te verkrijgen – door derdenbeslag te leggen onder de notaris of onder de koper.
De vraag is of een dergelijk derdenbeslag de overdracht inderdaad kan frustreren. Ik behandel hierna eerst het derdenbeslag onder de notaris en daarna het derdenbeslag onder de koper.
2. Stel, A heeft zijn onroerende zaak, belast met een hypothecaire inschrijving ten behoeve van X, verkocht aan B. B heeft de koopsom gestort bij notaris N. De hypothecaire lening moet door A – en kan door hem ook alleen maar – uit de te ontvangen koopsom worden afgelost.
Direct na het passeren van de akte van overdracht en nog voordat de aflossing aan de hypotheekhouder is overgemaakt, legt een crediteur van de verkoper beslag onder de notaris voor alles wat deze voor de verkoper onder zich houdt. Bij de notaris rijst de vraag of hij na dit derdenbeslag kan overgaan tot aflossing van de hypotheek of dat het gelegde beslag deze betaling verhindert. In het eerste geval kan het transport worden afgewikkeld en treft het beslag alleen het bedrag dat de notaris na aflossing van de hypotheekhouder voor de verkoper onder zich heeft. In het tweede geval belanden wij in een impasse.
3. Voor een antwoord in de eerste zin pleit mijns inziens het volgende.
Vóór het passeren van de akte van overdracht houdt de notaris de koopsom onder zich voor de koper. Ná het passeren van de akte houdt de notaris de koopsom onder zich voor de verkoper, althans, als de verkoper aan al zijn verplichtingen jegens de koper heeft voldaan, hetgeen wat dit betreft wil zeggen, als hij heeft voldaan aan zijn verplichting tot levering van de verkochte zaak vrij van hypotheek. Om aan de verplichting tot levering vrij van hypotheek te kunnen voldoen moet de hypothecaire lening worden afgelost.
Verkoper en koper hebben aan de notaris opdracht gegeven de akte van overdracht van de onroerende zaak op te maken. Daarbij is overeengekomen dat de koopsom door de koper bij de notaris zal worden gestort hetgeen betekent dat de notaris ook met betrekking tot het houden van de koopsom in een rechtsverhouding staat tot zowel de koper als de verkoper. Deze rechtsverhouding brengt onder meer mee dat de notaris over het deel van de koopsom dat toekomt aan de hypotheekhouder na het passeren van de akte uitsluitend mag beschikken ten behoeve van de hypotheekhouder. De verkoper kan dus rechtens geen aanspraak maken op uitbetaling van het bedrag dat voor de aflossing van de hypothecaire lening bestemd is. De notaris die dit bedrag aan de verkoper zou uitkeren (bijvoorbeeld op grond van de mededeling van de verkoper: ’betaalt u maar aan mij. ik regel dat wel met de bank, notaris’) handelt in strijd met de afspraak die tussen verkoper, koper en notaris is gemaakt, beschikt over een deel van de koopsom dat aan de koper toekomt en is uit dien hoofde schadeplichtig jegens de koper. Uit het voorgaande vloeit voort dat de notaris na het passeren van de akte dit deel van de koopsom uitsluitend voor de hypotheekhouder houdt.
Voor de verkoper houdt de notaris in deze zienswijze slechts dat deel van de koopsom dat na voldoening van de hypotheekhouder resteert. Gevolg van deze zienswijze is dat de notaris tot aflossing van de hypotheekhouder kan en moet overgaan. Het onder de notaris gelegde derdenbeslag heeft slechts betrekking op het bedrag dat de notaris na voldoening van de hypotheekhouder voor de verkoper onder zich heeft. In deze opvatting wordt de afwikkeling van de overdracht door het beslag niet gefrustreerd hetgeen mij ook in overeenstemming lijkt met de bescherming die de wetgever door het opnemen van artikel 7:3 BW aan de koper heeft willen bieden.
4. H. Stein, Incidenten bij de afwikkeling van verkoop en overdracht, pre-advies KNB 1998, p. 59, komt tot hetzelfde resultaat. Stein is van mening dat de rol die de notaris bij de afwikkeling van registergoed behoort te vervullen, voor hem de verplichting meebrengt tot het verrichten van de overschrijvingen aan de hypothecaire en andere crediteuren, zoals beslagleggers. Stein lijkt het verrichten van deze overschrijvingen te zien als een min of meer zelfstandige verplichting van de notaris. Dit is zeker verdedigbaar. Wie onder de notaris beslag legt voor datgene wat de notaris voor de verkoper onder zich heeft, legt beslag op datgene wat de verkoper toekomt als de overdracht volgens afspraak is voltooid omdat de verkoper pas dan rechtens aanspraak kan maken op een bedrag dat de notaris onder zich heeft. Aflossing van de hypotheekhouder is een voorwaarde voordat de notaris tot uitbetaling aan de verkoper kan overgaan. Ook al vloeit de verplichting tot aflossing van de hypotheekhouder voort uit de opdracht die partijen aan de notaris hebben gegeven, omdat de notaris het af te lossen bedrag na het passeren van de transportakte niet houdt voor de verkoper maar voor de hypotheekhouder, kan men verdedigen dat de verplichting tot betaling van de hypotheekhouder na het passeren van de transportakte niet een verplichting is van de verkoper, maar een zelfstandige verplichting van de notaris is.
5. Stein vermeldt in zijn bijdrage nog dat geenszins zeker is dat de rechter zijn oordeel deelt. De schaarse rechtspraak wijst echter wel in die richting.
Rb Roermond 13 juli 1989, NJ 1990, 556, besliste in het volgende, wat ingewikkelde, geval.
A en B zijn samen eigenaar van een onroerende zaak. A verkoopt zijn aandeel in deze zaak (vrij van hypotheken en beslagen) aan C. X, een crediteur van A en B, heeft op de gehele onroerende zaak beslag gelegd. In verband met de overdracht A-C geeft X een volmacht tot doorhaling van het beslag onder de voorwaarde dat een deel van de door C te betalen koopsom aan hem zal worden uitgekeerd. Vóór het passeren van de akte van overdracht wordt door Y, een crediteur van X, derdenbeslag gelegd onder de notaris voor alles wat deze voor X onder zich heeft of zal krijgen.
De notaris passeerde de akte van overdracht, betaalde aan X het afgesproken bedrag en keerde het restant van de koopsom aan A uit. De vraag was nu of de notaris na het passeren van de akte van overdracht de gehele koopsom onder zich hield voor de verkoper A (in welk geval het door Y gelegde derdenbeslag niet kleefde) of – een deel – voor X (in welk geval het door Y gelegde derdenbeslag voor dat deel wel kleefde en de notaris dit deel van de koopsom dus niet aan X had mogen betalen). De rechtbank beantwoordt de vraag in de laatste zin:
“De positie van X bij meergenoemd onroerend goed transactie was die van de verstrekker van volmachten aan de notaris tot royement(…) zulks met dien verstande dat door X aan het verstrekken van de volmachten de voorwaarde was verbonden dat zijn vordering tot zekerheid waarvan het beslag was gelegd uit de door B aan A te betalen koopsom volledig diende te worden voldaan, met welke voorwaarde A (…) heeft ingestemd en waarnaar ook is gehandeld in die zin dat een deel van de koopsom, gelijk aan de vordering van X op A op de door X aangegeven kantoor- en bankrekeningen is overgemaakt;
Het vorenstaande impliceert dat A nog voordat hij over de koopsom kon beschikken zich ten behoeve van X had verbonden afstand te doen van een gedeelte daarvan, zodat, op het moment dat (na het passeren van de transportakte) de koopsom vrijkwam, A over het volledige bedrag daarvan niet meer vrijelijk kon beschikken; een gedeelte kwam immers toe aan X. Aldus berustte (na het passeren van de transportakte) onder de notaris ook een geldsbedrag van X, dat de notaris ingevolge de bij de volmachten bedongen betalingsvoorwaarden verplicht was onder zich te houden en vervolgens aan X over te maken.
Op zijn beurt stond Y er niets aan in de weg onder de notaris op het aan X toekomende geldsbedrag executoriaal derdenbeslag te leggen. Door vervolgens dit beslag te negeren en de onder hem berustende gelden volledig aan X uit te betalen handelde de notaris onrechtmatig jegens Y, waardoor de schade welke Y hiervan leed begroot kan worden op het bedrag waarvoor het beslag was gelegd.”
De rechtbank neemt aan dat X als gevolg van de gemaakte afspraken een eigen vorderingsrecht had op de notaris zodat, anders gezegd, de notaris bij betaling van het bedrag aan X niet namens A handelde. Ik zou menen dat ook in dit geval de grond voor de uitbetaling aan een ander dan A ligt in de verplichting van A tot levering vrij van beslag en dat hij, in verband met deze verplichting, geen aanspraak kan maken op de koopsom voor zover deze nodig is om te komen tot levering vrij van beslag. De notaris is op grond van de gemaakte afspraak jegens de koper B, de verkoper A en de beslaglegger X gehouden om een deel van de koopsom aan X uit te keren. Dit heeft tot gevolg dat in het kader van de afwikkeling van de overdracht alleen X jegens de notaris aanspraak kan maken op het afgesproken bedrag en A slechts op hetgeen na betaling aan X van de koopsom resteerde.
Een andere vraag is of de notaris het afgesproken bedrag inderdaad aan X moest uitkeren om gebruik te kunnen maken van de volmacht tot doorhaling. Mijns inziens is dat niet het geval. De notaris kon, mits hij maar het afgesproken bedrag voor X reserveerde, van de volmacht gebruik maken. Het maakt geen verschil of hij het bedrag aan X of aan een beslaglegger van X betaalt: ook bij betaling aan de laatste voldoet hij zijn schuld aan X.
(wordt vervolgd)
Mr. C.A. Kraan *
* Hoofd Notarieel Juridisch Bureau.