STICHTINGSRUBRIEK
De ‘Arnhemse ex-erfpachter’ en openbaar en ondubbelzinnig verjaringsbezit.
- Inleiding
In de zaak van 4 september 2015[1] werd aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd of een voormalige erfpachter van de gemeente Arnhem, die de bloot eigendom had verworven, door verjaring eigenaar was geworden van een aangrenzend stuk grond. Naar aanleiding van deze Arnhemse ex-erfpachter gaan wij nader in op de benodigde duur van het bezit en de inhoud van het ‘openbaar en ondubbelzinnig bezit’, zoals dat in de rechtspraak bij verjaringsclaims wordt vereist. Tenslotte bespreken wij de rechtspositie van de beperkt gerechtigde die extra grond gaat gebruiken.
- Duur van het bezit niet te goeder trouw: twintig jaar of minder?
Voor verkrijging van een goed door verjaring moet men gedurende een bepaalde tijd daarvan bezitter zijn geweest. Voor een bezitter die niet kan bewijzen dat hij te goeder trouw was, geldt een termijn van twintig jaar (art. 3:105 lid 1 BW jo. art. 3:306 BW). Uit art. 3:314 lid 2 jo. 3:105 BW kan worden afgeleid dat bezit gedurende de gehele periode niet is vereist. De verjaringstermijn start immers de dag nadat de opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan het bezit de voorzetting vormt. Naar de letter van de wet is derhalve het bestaan van een twintigjarige onrechtmatige toestand, gevolgd door slechts één enkele dag van bezit van het geclaimde recht, voldoende. De Hoge Raad bevestigt in de zaak van de Arnhemse ex-erfpachter dat de voordien bestaande onrechtmatige toestand meetelt voor de verjaringstermijn.[2]
- Wanneer bezit?
Art. 3:107 lid 1 BW stelt dat sprake is van bezit indien iemand een goed voor zichzelf houdt. Of dit het geval is, moet worden beoordeeld naar de verkeersopvatting (art. 3:108 BW), met in achtneming van de art. 3:109-117 BW. Daarnaast hebben de eisen die in art. 1992 OBW werden gesteld aan bezit dat benodigd was voor verjaring, hun gelding onder het huidige recht behouden.[3]
Art. 1992 OBW luidde:
‘Om door middel van verjaring den eigendom eener zaak te verkrijgen, wordt vereischt een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar.’
Hoewel door hof en Hoge Raad in de genoemde zaak alleen is getoetst aan het criterium ‘niet dubbelzinnig’[4] noemt ook PG De Vries Lentsch-Kostense in haar conclusie de eisen van ‘openbaar en niet dubbelzinnig’ bezit.[5]
Meijers merkte over deze begrippen het volgende op:
‘Dat het bezit openbaar en ondubbelzinnig moet zijn is niet uitdrukkelijk vermeld; deze vereisten, voor zover zij reden van bestaan hebben, liggen reeds in het hebben van bezit besloten.’[6]
Hieruit kan worden afgeleid dat Meijers meende dat als er bezit is, dit altijd openbaar en ondubbelzinnig is.[7] Als niet aan deze criteria is voldaan dan is er sprake van een objectief bezitsgebrek.[8] Volgens Van Es bestaat dubbelzinnig bezit dan ook niet. [9] Een andere visie die beter aansluit bij de bewoordingen van art. 1992 OBW zou zijn dat de eisen van openbaar en ondubbelzinnig alleen gelden voor verjaringsbezit, maar niet voor de toets of er bezit bestaat in algemene zin. Deze laatste visie lijkt ons de juiste. In relatie tot de rechthebbende moet een dubbelzinnig bezitter als houder worden gezien en ten opzichte van derden als bezitter. Een dubbelzinnig bezitter kan dus wel de bezitsacties instellen tegen derden, maar nooit de eigendom verkrijgen door verjaring. Men zou derhalve kunnen verdedigen dat in het huidige recht een figuur bestaat die als ‘relatief bezit’ kan worden aangemerkt.
3.1 Openbaar bezit
Door verjaring zal de feitelijke gebruiker, die geen rechthebbende is, na verloop van tijd toch het goed verkrijgen. Primair zoekt men de ratio in de rechtszekerheid: het recht moet aansluiten bij de feiten.[10] Hierbij wordt in het bijzonder gerefereerd aan het belang van het helen van gebreken in de overdracht en de bewijsrechtelijke functie. Dit laatste zal gelet op het registerstelsel echter een minder prominente rol spelen bij registergoederen. In hoeverre het bezitsvermoeden van art. 3:109 BW een rol mag spelen bij registergoederen is dan ook betwist.[11] In elk geval kan de rechtvaardiging van het verlies van eigendom door de werkelijk rechthebbende, gevonden worden in zijn stilzitten gedurende langere tijd.[12]Dit is in het huidige recht direct in verband te brengen met de extinctieve verjaring van de actie die de rechthebbende kon instellen tegen de onrechtmatige bezitter na twintig jaar. Tevens vinden wij voor het ‘stilzitten’ als ratio steun in de uitspraak van de Grote Kamer van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in de zaak Pye/UK.[13]
Het is daarom van belang dat de eigenaar uit openbare feiten kan afleiden dat een ander zich als bezitter gedraagt, opdat hij de lopende verjaring kan stuiten.[14] Onder het oud BW werd geleerd dat de periode waarin bezit eerst geheim werd gehouden, niet bij de verjaringstermijn mocht worden geteld.[15] De huidige rechtspraak stelt strenge eisen aan de feiten waaruit blijkt dat de niet-rechthebbende de pretentie van bezit kenbaar maakt. Slechts degene die de werkelijk rechthebbende volledig uitsluit van het genot, met name door om de grond een omheining te zetten, voldoet aan het vereiste van openbaarheid.[16] Zo is recentelijk gesteld dat de omheining een ondoordringbare afsluiting van het erf moest vormen.[17] In een vergelijkbare zaak, waarin een dergelijke afsluiting ontbrak, verwierp dezelfde rechtbank dan ook het beroep op verjaring.[18] Voorts noemt de literatuur ook het bebouwen van grond als bezitsdaad.[19] Betreffende het afsluiten van grond met een poort is rechtspraak gewezen met uiteenlopende antwoorden. Niet de openbaarheid, maar wel de ondubbelzinnigheid verklaart de verschillende uitkomsten.[20]
3.2 Ondubbelzinnig bezit
Enkel een ondoordringbare omheining om grond plaatsen is onvoldoende om bezit te hebben: tevens is ondubbelzinnigheid vereist. Onder het oud BW werd geleerd dat ondubbelzinnigheid geen afzonderlijke positieve eigenschap van bezit was, maar meer de afwezigheid van redenen tot twijfel of er wel sprake was van bezit.[21] Aan de ondubbelzinnigheid van het bezit kan bijvoorbeeld getwijfeld worden in een geval waarin een huurder de achtertuin uitbreidt over gemeentegrond, en daarbij een omheining om de ‘extra’ grond plaatst. Nu hij slechts huurder is, kan hij de extra grond niet met eigenaarspretentie houden.[22] De huurder kan zodoende door verjaring geen absoluut recht op deze grond verkrijgen. Hetzelfde principe zou voor een bruiklener gelden, omdat ook deze enkel een persoonlijk recht heeft.
Maar wat nu indien een beperkt gerechtigde het gebruik van grond verder uitbreidt? Als men de redenering volgt dat een huurder geen eigenaarspretentie kan hebben, dan zou ook een beperkt gerechtigde ten aanzien van die extra grond geen eigenaarspretentie kunnen hebben.
Het is nu de vraag of analoge toepassing van de redenering, dat een eigenaar wel door verjaring kan verkrijgen, mag worden toegepast op verkrijging van een zakelijk recht door de beperkt zakelijk gerechtigde die zijn rechtmatige domein uitbreidt. Wij menen dat dit mogelijk is. In dat geval is er sprake van onmiddellijk bezit van het beperkt recht (en middellijk bezit van de eigendom bij de bloot eigenaar): door verjaring wordt geen eigendom, maar het uitgeoefende beperkte recht verkregen.[23] Hierbij moet wel worden gesteld en zo nodig bewezen dat men het gepretendeerde beperkte recht heeft uitgeoefend.[24] Het betalen van een tegenprestatie (canon, retributie) kan bijvoorbeeld daarvoor een aanwijzing zijn.
De vraag kan worden gesteld jegens wie dergelijke verplichtingen moeten worden uitgevoerd? Jegens de bloot eigenaar van de oorspronkelijk met het beperkte recht bezwaarde grond, of jegens degene waartegen de verjaring wordt ingeroepen (de eigenaar van het in gebruik genomen aangrenzende stuk grond)? Is de grond in andere handen dan geldt ons inziens in beginsel dat de erfpachter over de extra grond het middellijk bezit uitoefent voor de bloot eigenaar van het oorspronkelijk in erfpacht uitgegeven erf. De verjaringsbezitter zal zich dus jegens die laatste als beperkt gerechtigde moeten gedragen.[25]
In de zaak van de Arnhemse ex-erfpachter kwam men echter in het geheel niet toe aan de vraag wat de rechtspositie van de erfpachter was voordat hij de bloot eigendom van het oorspronkelijke erf verwierf, omdat het hof had vastgesteld[26] dat de gemeente het gebruik van de extra grond als een onrechtmatige toestand beschouwde en niet als bruikleen. Zoals we hierboven (onder 2) reeds zagen startte hierdoor op grond van 3:314 lid 2 BW de twintigjaren verjaringstermijn. Dit illustreert het belang van zorgvuldig procederen voor de uitkomst van de procedure. Had de gemeente immers gesteld dat het een (stilzwijgende) bruikleenovereenkomst of gedogen van haar kant betrof, dan was de verjaring niet gestart. Tevens had het interversieverbod (art. 3:111 BW) er aan in de weg gestaan dat de ex-erfpachter het bezit over de extra grond kon uitoefenen.
Conclusie
De verjaringstermijn voor verkrijgende verjaring gaat lopen op de dag nadat een onrechtmatige toestand ontstaat. Een twintigjarige onrechtmatige toestand, gevolgd door een dag bezit is zodoende voldoende om aan de verjaringstermijn te voldoen (art. 3:314 lid 2 BW). Dit bezit moet wel openbaar zijn. De rechthebbende moet kunnen waarnemen dat iemand zijn grond occupeert. Deze eis zou de rechthebbende in de gelegenheid moeten stellen zijn rechtspositie te beschermen. De rechtspositie van de rechthebbende wordt echter grotendeels uitgehold nu een bijna twintigjarige onrechtmatige toestand mag worden meegeteld voor de verjaringstermijn. Op tijd actie instellen tegen de onrechtmatige toestand is dan ook het devies.
Het bezit, voor verjaring vereist, moet tevens ondubbelzinnig zijn. Van oudsher werd dit ondubbelzinnigheidsvereiste zodanig ingevuld dat alleen bezit als gepretendeerd eigenaar tot verjaring kon leiden. Aangenomen kan worden dat ook beperkt gerechtigden door verjaring het betreffende beperkte recht op extra grond kunnen verkrijgen. Verbintenisrechtelijk gerechtigden kunnen daarentegen nooit een goederenrechtelijk recht verkrijgen door verjaring.
Mr. H.M.C. Duin* en Prof. mr. H.D. Ploeger**
[1] HR 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2463 (Arnhemse ex-erfpachter), NJB 2015/1595, RvdW 2015/939, JIN 2015/205 m.nt. F. Sepmeijer, JOR 2015/352 m.nt. H.W. Heyman. Voorts is het arrest besproken door J.E. Jansen, Drie uitspraken over erfpacht, inbezitneming en art. 3:105 BW, MvV 2015, p. 255-263.
[2] R.o. 3.5.
[3] P.C. van Es, Verkrijging door verjaring, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2011, p. 26-27. Voorts A.C. van Schaick, Rechtsgevolgen en functies van bezit en houderschap, Deventer: Kluwer 2014, p. 27.
[4] ECLI:NL:GHARL:2013:9845, r.o. 4.2 en 4.5. HR 4 september 2015 ECLI:NL:HR:2015:2463, r.o. 3.3 e.v.
[5] Conclusie PG De Vries Lentsch-Kostense 17 april 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505, nr. 12.
[6] TM, Parl. Gesch. Boek 3 p. 408.
[7] Zo ook conclusie PG De Vries Lentsch-Kostense 17 april 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505, nr. 12.
[8] Van Schaick 2014, p. 27.
[9] Van Es 2011, p. 27.
[10] Pitlo/Reehuis, Goederenrecht, Deventer: Kluwer 2012, nr. 329.
[11] Van Schaick 2014, p. 126.
[12] Zie conclusies voor Hoge Raad 27 februari 2009, LJN BH 1634 en HR 1 maart 2013 ECLI:NL:HR:2013:BY6754.
[13] EHRM 30 augustus 2007 (J. A. Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom), nr. 78.
[14] Asser/Beekhuis, Zakenrecht, Zwolle: W.E.J. Tjeenk Willink 1980, p. 316.
[15] G. Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, Zesde deel, Groningen: J.B. Wolters 1886, p. 442.
[16] Van Es 2011, p. 30.
[17] Rechtbank Oost-Brabant 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6307.
[18] Rechtbank Oost-Brabant 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6306.
[19] Van Es 2011, p. 30. Pitlo/Reehuis 2012, nr. 368 waar ook het omploegen van grond, het aanleggen van een weg en het plaatsen van een bord waar een eigenaarspretentie van uitgaat als bezitsdaad worden aangemerkt.
[20] HR 1 maart 1963, NJ 1963/340 waarin wel en Hof ’s-Gravenhage, 16 juni 1965, NJ 1967/127 waarin geen sprake was van de vereiste ondubbelzinnigheid.
[21] G. Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, Zesde deel, Groningen: J.B. Wolters 1886, p.443.
[22] Van deze strekking ook Van Es 2011, p. 31.
[23] In lijn hiermee J.E. Jansen, Drie uitspraken over erfpacht, inbezitneming en art. 3:105 BW, MvV 2015, p. 258. Zie ook de conclusie van de PG voor het arrest van 4 september 2015.
[24] HR 3 mei 1996, NJ 1996/501 (Huizing/NSAW). Zie voorts HR 10 oktober 2008, NJ 2009/1 (Duijf/Bolt) m.nt. F.M.J. Verstijlen. Beide arresten illustreren het belang van het innemen van de juiste stellingen.
[25] Vgl. het voorbeeld bij Pitlo/Reehuis 2012, nr. 336 van de huurder B die na verkregen toestemming van zijn verhuurder A op grond van buurman C gaat bouwen en zo voor A het bezit uitoefent.
[26] HR 4 september 2015 ECLI:NL:HR:2015:2463, r.o. 3.3.